土地使用权出让的年限和方式

　　土地使用权是可以出让的，出让的内容包括出让的年限以及方式，这些是有必要了解一下的，土地使用权毕竟不同于所有权，权利是有限制的。那么，土地使用权出让的年限和方式是怎样的呢？下面将由找法网小编为您详细介绍，希望对您有所帮助。

　　一、什么是土地使用权出让

　　土地使用权出让是国家以土地所有者的身份，将一定地块的国有土地使用权，有期限地让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。

　　出让土地使用权的客体是国有土地使用权，农村集体土地和国有土地的所有权不能出让，出让土地的地下资源、埋藏物和市政公共设施也不能出让。

　　土地使用权出让的法律特征为：①出让方的主体资格特定，只能是国家；②土地使用权出让是有偿、有期限、附条件的土地使用权转移。③土地使用权出让属于要式法律行为；④土地使用权出让法律关系是国家与用地者之间的一种资源分配关系，不适用一般民事合同的原则。

　　二、土地使用权出让的年限是多久

　　出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：①居住用地70 年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。

　　土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。

　　三、土地使用权出让的方式有哪些

　　我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。

　　1、拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

　　2、招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

　　3、挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

　　4、协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

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