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国有土地使用权转让是否有限制

2022-05-12 17:46
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国有土地使用权转让有限制规定,对于照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金可以获得土地使用权证书,对于以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,要按照国务院规定进行报批,报批后允许转让的可以由受让方办理土地使用权出让手续。

国有土地使用权转让是否有限制

  一、国有土地使用权转让是否有限制

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

国有土地使用权转让是否有限制

  二、国有土地使用权转让税费是多少

  (一)营业税

  根据《营业税暂行条例》第一条的规定,转让无形资产或者销售不动产的单位属于营业税的纳税人,转让国有土地使用权属于转让无形资产的一种,所以应该缴纳营业税。

  应纳营业税额按照营业额和规定的税率计算,即应纳税额=营业额×税率。按财政部、国家税务总局财税[2003]16号文件《关于营业税若干政策问题的通知》的规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让凭证上开具的购置或受让原价后的余额为营业额。

  转让无形资产的税率为5%。

  (二)城市维护建设税和教育费附加

  以上述应纳营业税额为计税依据,分别按照1-7%和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

  三、国有土地使用权法定的增值额扣除项目

根据《土地增值税暂行条例》的规定,转让国有土地使用权应缴纳土地增值税。以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额,按照累进税率征收土地增值税。

  (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  (二)开发土地的成本、费用;

  (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

  (四)与转让房地产有关的税金;

  (五)财政部规定的其他扣除项目。

  土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  根据《企业所得税法》及实施条例的规定,转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税后的余额为应纳税所得额,一般按照25%的税率征收企业所得税。

  土地使用权转让需要签订合同,根据《印花税暂行条例》及实施细则的规定,土地使用权转让合同属于产权转移书据,应缴纳印花税,以合同中的金额为计税依据,按照万分之五的税率征收。

  《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税【2006】162号)第三条也规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

  《印花税暂行条例》第八条规定,同一凭证,由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的,应当由各方就所执的一份各自全额贴花。所以土地使用权转让方和受让方都应该缴纳印花税。

  综上所述,国有土地使用权转让有限制,需要支付全部土地使用权出让金,并取得《国有土地使用证》。土地使用权转让的承受方为契税的纳税义务人,契税的计税依据为土地使用权转让的成交价格,税率为3%,若您有其它问题,可以登录找法网的官方网站,免费咨询律师。

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