学区房没有购房资格,签订的学区房协议是否有效?

　　现实中很多家长都会买学区房，学区房与孩子上学是有很大的关系的，当然，很多城市都会限购政策，这就需要家长有购房资格。那么，学区房没有购房资格，签订的学区房协议是否有效呢？下面将由找法网小编为您详细介绍相关内容，希望对您有所帮助。

　　以案说法——学区房没有购房资格，签订的学区房协议是否有效？

　　案例介绍：

　　张某为了给孩子买套学区房，将现居住的房屋通过中介公司出售给李某。合同中约定房屋总价款84万元，签合同当日支付定金10万元，2016年12月10日前办理银行贷款手续，申请银行贷款当日支付首付款30万元，贷款44万元。批贷后一个星期内缴税、过户，2017年3月1日前完成过户手续。

　　房子顺利卖掉后，张某购买了刘某的学区房，张某用出售房屋的购房款支付学区房的首付40万元，尾款以银行贷款的方式支付。张某和刘某约定第一笔首付款于2016年12月30日前支付，第二笔购房款于2017年3月10日前支付。只要李某依照合同约定履行，张某就能顺利履行其和刘某签订的房屋买卖合同。

　　为避免自己合同违约，张某签订合同后，即刻委托中介去办理房屋核验，李某也同步去办理购房资格。张某房屋核验顺利通过，而李某的购房资格有问题。中介和李某说一定能解决，让张某等一等，一定能在合同约定的期限内完成。一直到2016年12月，李某还未取得购房资格，马上就要支付首付款了，李某也不支付首付款。张某多次沟通有关购房资格及首付款的问题，李某总是找各种理由推脱。

　　购房时李某声称自己有购房资格，现在购房资质不过，李某又一直拖着不解决，张某咨询律师能否以李某没有购房资格确认合同无效，并要求李某赔偿损失。

　　案例分析：

　　不具备购房资格签订的房屋买卖合同并不导致合同无效，而是客观上造成双方所签订的合同无法履行。

　　因购房有限购政策，购房人在购房时或合同约定的时间应具备购房资格，否则房屋所有权不能转移登记至购房人名下，买卖合同的目的无法实现。根据《合同法》相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

　　具体到本案的情况，合同约定2016年12月10日前办理银行贷款手续并支付首付款，虽然并未明确约定何时做网签，但依照交易习惯，要获得银行贷款必须要有网签合同，而只有具备购房资格才能做网签。李某在签合同时隐瞒其不具备购房资格，在合同约定的时间内仍未具备购房资格，且依照李某现有的缴税记录，在合同约定的期限届满前，李某也无法取得购房资格。李某不具备购房资格导致房屋买卖合同的目的已无法实现，张某有权解除合同，并要求李某承担违约责任。

　　就李某应承担违约责任部分，张某是连环买卖，如果因李某违约导致张某无法购买刘某的房屋，并承担相应违约责任，那么张某向刘某支付的违约金，也属于李某违约给张某造成的损失，应由李某承担。

　　法律依据：

　　《合同法》第94条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

　　《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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