买卖房屋未过户合同是否有效?

　　进行房屋买卖首先会签订房屋买卖合同，然后再进行后续的操作，包括过户、交税等等，当然，现实中有些人可能签订了合同但没有过户。那么，买卖房屋未过户合同是否有效呢？下面将由找法网小编为大家详细介绍相关内容，希望对大家有所帮助。

　　以案说法--买卖房屋未过户合同是否有效？

　　案情简介：

　　2016年8月8日，张某与王某某签订了一份房屋买卖协议，协议约定王某某将其所有的一套商品房以价40万元的价格出卖给张某，张某一次性付清全部购房款，王某某将所售房屋产权证交给张某保管，但双方未到有关部门办理房屋过户手续。2017年2月，当张某去收拾房屋准备搬家时，遭到第三人李某的阻拦，并称王某某已经将该房屋卖给自己并办理了过户手续，张某因此诉至人民法院。

　　案情分析：

　　张某与王某某签订的房屋买卖合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外， 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

　　由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。

　　本案中，原、被告签订的房屋买卖协议已发生法律效力，且并无违反法律、行政法规强制性的规定的情形，合同有效。原告张某享有要求被告王某某履行房屋产权变更登记、交付标的物的请求权，被告王某某则有协助原告林某进行变更登记的义务。但因为该房屋已经转让给第三人并且登记，第三人如善意取得该房屋，则张某要求王某某履行房屋产权变更登记、交付标的物的请求权已经没有办法实现。但张某可以要求王某某返还购房款。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

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