法律问答

律师您好 我咨询下现有一套住房一套商品房商品房用住房贷款买的商品房 房产证没下来 离婚后该怎么分割

离婚
2018-12-07 15:31:53
律师解答共有4条
  • 婚前单方名义购房并完成房款支付,婚后取得房产证

    严格按照《物权法》第14条规定,此类房屋分割应分两种情况:婚前已经进行了产权登记,则该房屋产权归购房人,属于个人财产没有异议;婚后完成产权登记,那么,属于购房人婚后取得的物权,是否属于夫妻共同财产呢?我认为,属于购房人个人财产而不是夫妻共同财产,诚然,购房人对所购房屋的产权确实是在婚后发生效力的,但是,这种登记应当理解为对购房人婚前个人财产的公示和确认,因为,购房人用以购房的款项不是婚后取得,亦即,该部分价值并非购房人婚后所创造或新增收入;再者,婚前购房并支付全款,购房人已经完成了购房所应负担的全部义务,产权登记及房产证办法是开发商和行政机关的义务,不能因为第三人未能及时履行义务而剥夺守约人的权利,这也是公平原则最起码的要求。
    注意,如果购房人将产权登记在双方(共有)名下,我认为可以视为赠与,则转化为共同财产。
  • 在司法实践中,按揭房屋主要有以下几个情形:  
    1、婚前,夫妻一方个人出资购房,支付了全部房款,并在结婚前取得房屋产权。  根据《婚姻法》司法解释
    (一)第十九条“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,夫妻双方另有约定的除外。”的明确规定,夫妻一方在婚前个人出资购房,在婚前支付了全部房款,并在婚前取得以个人名义登记的房屋产权证,离婚时该房屋属一方婚前个人财产,不能作为夫妻共同财产进行分割。  
    2、婚前一方已交清全部房款,但是在婚后才取得房屋产权证书的房屋认定。  在这个问题上,由于购买房产的全部款项都是夫妻一方在婚前以个人财产支付,以该个人财产的对价存在的房产所有权理应规夫妻一方个人所有。由于房屋所有权法律关系比较清晰,只是尚需完善权属登记手续,人民法院完全可以根据实际情况对该类房屋的所有权归属和分割、补偿的问题予以处理。  
    3、一方在婚前按揭购买房屋(支付首付款),并取得房屋所有权证,婚后双方按揭支付了部分房款,该按揭房屋的确定归属及分割。  这种情况现在出现较多,虽然目前法律法规没有予以直接规定,但因取得产权证的时间在结婚前,按《中华人民共和国民法通则》中有关所有权的规定和《婚姻法》中有关夫妻共同财产的规定,不论结婚后双方支付按揭房款情况如何,不论在离婚时,按揭款是否支付完毕,都不影响房屋权属,该按揭房屋的所有权应该归支付首付一方。婚后夫妻另一方参与共同还贷,不改变房屋所有权的性质。婚后夫妻共同支付的贷款总额应作为共同财产之一加以分割,由享有所有权的一方予以返还;离婚后未偿还的贷款是个人债务,由享有所有权的一方来偿还。  
    4、双方在结婚前共同出资以一方名义购买房屋或者结婚后以一方名义购买房屋,以按揭方式支付房款,房屋产权证登记在一方名下,在婚姻关系存续期间取得房屋产权,怎么确定该房屋的归属。  这两种情况,在实际中比较普遍。随着市场经济的发展,目前中国的房地产价格高歌猛进,虽然国家有关部门对房地产市场频频采取措施,但一般老百姓还是买不起房。双方当事人以结婚为目的,考虑到比如恋爱时关系很好或另一方办理按揭方便,甚至可以享有政策优惠等多种因素,往往在婚前双方达成口头协议,共同出资购买房屋,以当事人一方的名义签订购房合同,房屋贷款手续,婚后共同归还贷款。之后,双方当事人办理结婚登记手续。离婚时,夫妻双方往往因为感情不和,互不承认。夫妻一方往往认为另一方的出资是借款或赠与,或者干脆不承认有这回事。在实际中,对该房屋的归属如何确定没有统一的操作方式,法律也没有予以规定。  只要夫妻一方举证证明结婚前双方均认可所购房屋为共同所有,且与另一方共同出资,并且证明以结婚为目的,即使在房屋产权证上只登记了夫妻一方名字,双方共同出资购买的按揭房屋,均为夫妻共同财产。不应该单纯的片面的判断夫妻一方出资的款项为借款,更多的要考虑夫妻双方出资购房的目的性和出资的客观性。  结婚后以一方名义购买的房屋,房屋产权证上只登记了夫妻一方名字,无论双方结婚后实际为按揭房屋出资多少,我国《婚姻法》第17条实行的法定财产制,是婚后所得共同制。夫妻共同财产,是指夫妻在婚姻关系存续期间所得的,除个人特有财产以外的共有财产。如果双方依法办理了结婚登记等手续,不管当事人是否同居生活,其后所得的财产一般均认定为夫妻共同财产。  
    5、夫妻一方在婚前已支付部分款项(包括首付款),婚后双方共同支付剩余的贷款,房屋所有权在婚后取得,该房屋如何定性及分割。  婚前个人购置的房产,因没有取得房产证而不具有所有权,依法只能占有、使用、收益,但没有处分的权利。婚后夫妻双方共同支付贷款,取得房产证,证明该房产是在婚后取得了所有权。该房屋作为夫妻共同财产,婚前夫妻一方支付的部分款项(包括首付款),由夫妻另一方承担一半款项。  
    6、夫妻一方在婚前以其个人名义购买的按揭房屋(支付首付款),婚后双方共同支付按揭款,到离婚诉讼时尚未取得所有权证的,该按揭房屋如何定性及分割。  按揭房屋如何定性及分割?尚未取得所有权的房屋,无论是在结婚之前,还是结婚之后,都不属于夫妻个人特有财产,也不属于夫妻共同所有的财产。根据《最高人民法院婚姻法司法解释
    (二)》中的第二十一条:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权房屋有争议且协商不成的人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。  当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的可另行向人民法院提起诉讼。”之规定,离婚时对按揭房屋的权属有争议但能协商好的,可按双方的协议处理房屋权属;若协商不成的,法院应按照照顾子女和女方利益的原则,可判决按揭房屋归一方使用。待房屋产权证发放下来后,由争议方另行提起所有权之诉再作处理。
  • 如果产权证登记在购房人个人名下,则应当具体分析婚前婚后所支付房款的比例,如果婚前已经支付了大部分房款,那么,产权应当判给购房人,但是,婚后所支付房款以及增值部分应当平均分割;如果婚前支付房款相对较少,那么,在判决产权共有的同时,按照各自的出资比例(购房人出资=婚前个人出资+婚后共同出资的一半)分割房产份额。如果房产证登记在双方名下,则按夫妻共有财产处理,分割时,平均分割的同时,适当考虑购房人婚前出资部分利益。
    注意,婚后购房人以个人收入还贷,同样视为共同还贷。
  • 人民法院审理离婚案件,应当进行调解;如感情确已破裂,调解无效,应准予离婚。有下列情形之一,调解无效的,应准予离婚:
    (一)重婚或有配偶者与他人同居的;
    (二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的;
    (三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的;
    (四)因感情不和分居满二年的;
    (五)其他导致夫妻感情破裂的情形。一方被宣告失踪,另一方提出离婚诉讼的,应准予离婚。”这是法定离婚条件其实只要你想离婚都可以起诉,如果对方同意离婚,法院一般会进行调解;对方不同意的,你需要有证据证明你们之间的感情确已破裂,这样法院才会判离婚,否则法院会驳回诉讼请求 孩子的抚养权:二岁以内一般给母亲,2岁-10岁考虑到孩子的抚养情况和双方的经济条件,10岁以上考虑孩子的意见。 孩子的抚养权及抚养费,一般是对方月收入20%-30%,除非对方愿意一次性全部支付,法院判决是按月支付。 财产;领取结婚证是划分是否属于夫妻共同财产的时间,但并不是必然的,还需要从资金来源来分析。法院处理的现有财产,至于房子,不知是你们的婚前财产还是婚后财产,如果是婚后财产,无论以谁的名义签字,均属于夫妻共同财产,你们的房产和存款如果是夫妻共同财产,一人一半。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。