您好，我在呼和浩特去年5月买了一套新房，首付四成多，贷款33万元。这个楼房买的时候签的商品预售合同（五证齐全），开发商合同上标明2011年十月底交房，如果违约三个月后房主有权退房。到现在一直没有交房，我现在想依照合同退房，但是我买房子时贷款也办下来了。还了也7,8个月了。贷款也有合同，能提前还款，但是那样有违约金，我想向您咨询一下，如果我退房子的话，开发商把首付还给我，那我的贷款怎么办？是不要我先把贷款还清呀！我在这方面不清楚，退房子我是不对银行也是违约，如果是违约时该由谁承担？是我还是开发商。?

????根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。?????

????请问照我的这种情况，开发商除了要给我购房款的首付之外和违约金。那“购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”是什么意思？是否我以还的贷款，开发商都要返还给我呀！

购房贷款需要交多少违约金?　　【招商银行】　　贷款不满一年提前还款，收取不低于实际还款额三个月的利息。　　贷款满一年后提前还款，收取不低于实际还款额一个月的利息。　　【建设银行】　　贷款不满一年提前还款，收取提前还款额的百分之三。　　贷款一年到两年提前还款，收取提前还款额的百分之二。　　贷款两年到三年提前还款，收取提前还款额的百分之一。　　【农业银行】　　贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。　　贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。　　【工商银行】　　贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的百分之五作为违约金。　　贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金。　　【中国银行】　　贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息违约金(按照提前还款日的贷款利率计算)。　　贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。　　【交通银行】　　部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍，最高不能超过每月还款额的35%，部分提前还款者可每年免费还款一次。　　全部提前还款者需承担支付违约金，收取当次还款金额的1%。但具体还款金额还需按照合同实施。　　【广发银行】　　贷款不满一年提前还款，收取两个月利息作为违约金。　　贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。　　【光大银行】　　贷款不满一年提前还款，收取3%～6%的利息作为违约金，具体还要按照合同规定实施。　　贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。　　【浦发银行】　　贷款不满一年提前还款，收取
1.5%或3%不同利息，也有不收取违约金的，合同规定多少就收取多少。　　贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。　　【深发展银行】　　一般来说，还款超过两年以后就可申请提前还贷，具体情况需根据当时合同的约定进行。　　贷款未满两年提前还款，需要支付签订合同时约定的违约金，如没有约定就不收取。

1、首付款是房屋购买时的第一笔预付款，一般情况下数额应当在总房价的百分之三十以上，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，首付款应即时返还或抵充房价。
2、购房者在交纳完首付款后原则上是要立即签订购房合同的，但是如果中途要求退房的，开发商有权要求扣除购房者一部分的违约金的，因为从购房者交纳定金的时候该房屋买卖行为就已经形成了。

在开发商违约情况，业主起诉开发商需要做好以下准备：第一，业主身份证原件和复印件各一份。第二，购房合同原件与复印件各一份。第三，看合同中是否有约定管辖，如果有约定管辖的法院，需要去约定的法院起诉，如果没有约定管辖，可以在被告住所地法院起诉立案。
第四，去工商局查询开发商工商登记信息。第五，收集证据，证明开发商违约。第六，立案后，法院会告知开庭的时间，地点，以及举证期限等，积极出庭应诉.第七，法院调解，调解不成法院会开庭审理并出具判决书。