法律问答

房客11月拖欠9天房租,12月拖欠14天房租,累计拖欠房租23天,合同规定累计拖欠一个月我就可以解除合同,水电物业费都没缴清,现在跟我谈判,找好了中介把房屋转租出去,说他们要把房屋转租出去才跟我结算房租,我不同意转租(合同上也有规定我不同意就不能转租转让),现在跟我周旋,我可以提前要求他们撤离吗?或者扣押他们的物品,直至缴清房租,水电物业费。

2019-02-17 12:19:38
律师解答共有4条
  • 城市房屋租赁管理办法》第4条,公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
    根据《合同法》第51条,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。
    ”因此,非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效,只是效力待定而已。《合同法》第228条还规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
    ”可以看出,出租人是否为租赁物的所有人或使用权人,不影响租赁合同的效力
  • 出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系,我国《合同法》明确规定,次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿,法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。
    因此,出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。
  • 审查:
    (一)对对方当事人签约资格进行审查
    签订合同的双方当事人应具有签约资格,否则,即使签订了合同,也是无效的。所以,在签约时,应调查对方的资信情况。首先,可以通过有关机关和银行等单位进行了解,确定对方的主体资格。
    其次,应当要求对方出示有关法律文件,证明其合法资格,如执照等等。具体到签约的身份问题,应要求其出具有效的授权证明,如委托书等,以了解对方的合法身份和权限范围。
    审查对方当事人的签约资格,要严肃认真的了解对方的企业信誉及其行为能力和责任能力,切不可草率行事,以免上当受骗。
    (二)欺诈防范
    有些签约人不仅在身份上有可能进行欺诈,还有可能在合同中故意设置陷井,进行诈骗。所以,谈判者在最后审查合同时.应结合谈判原始文件,看是否有遗漏、不一致,相抵触或真实确认谈判原意之处.并且要审查合同的文字.看它是否准确,明了地表达了意思。
    对那些重要项目谈判所订的合同,不仅谈判人员应反复审查,还应交由有关专家审查.加法律专家、语言专家、相关专家等,从各个角度严格把合同关,减少不必要的损失。
    (三)适用法律是否正确
    这也就是对合同的合法性进行审查。
    可以从下面几个角度进行考虑。首先,此次的谈判活动是否完备。其次,合同的内容是否合法、有无与法律、法规或国际惯例相悖之处。
    如果此次谈判活动或程序上有问题应立即纠正,手续不全的应立即补办,否则合同即使签署也是无效的,有的还会产生不应有的法律后果。
    如果合同内容上与相关法律法规或国际惯例相违背,应立即删改、否则合同也难以成立。
  • 根据《城市房屋租赁管理办法》第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第十五规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
    第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件。
    (一)书面租赁合同;
    (二)房屋所有权证件;
    (三)当事人的合法证件;
    (四)城市人民政府规定其他文件。
    出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明。
    出租委托代管房屋,还须提交代管人授权出租的证明。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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