法律问答

我2016年6月份欲销售一处房产,经中介介绍,与买家中介三方签署一份房屋买卖居间合同。因为房价剧烈变动,目前市场房价与居间合同上约定房价相差悬殊,我想违约并同意按照居间合同上的规定,双倍返还买家定金及买家支付中介的服务费。但是买家坚持我除了要支付上述款项外,还需要支付其目前市场房屋价格与居间合同上房屋价格的差价。我想咨询下,买家的主张是否合理,是否会得到法院的支持?

2019-02-24 09:40:21
律师解答共有4条
  • 双倍返还定金最新法律规定:  
    (一)依照担保法第89条之规定,定金的法律效力表现在两方面:  
    1、债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。此乃为主合同得以履行情况下所表现的效力。  
    2、在发生违约的情况下,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。此乃主合同不能履行情况下的定金罚则。  在司法实践中,支付定金的一方虽以货款、预付款、保证金、留置金、担保金、押金、订金等名义支付,但支付的数额、时间与定金合同约定的权利和义务一致的,不影响定金合同的效力。  
    (二)我国新合同法第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”  一般认为,该条采用了无过错原则,当事人不履行合同义务或者履行不符合约定就应当承担违约责任,除法定免责的以外。因此,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,就可适用定金罚则。但由于第三人的原因造成合同不能履行的,是否适用定金罚则,存在着分歧。有人认为,因第三人的原因导致合同不能履行的不适用定金罚则。
  • 买房定金合同能双倍返还吗,  定金是债的一种担保方式,是指合同当事人约定的,为确保合同的履行,由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。债务人履行债务后,给付定金的一方有权收回定金,或者将定金抵作价款;收受定金的一方不履行债务的,应当将双倍的定金返还给付定金的一方。给付定金的一方不履行债务的,则无权要求返还定金。  适用“双倍返还定金”罚则是有前提条件的,在我国担保法及其司法解释中对此作了专门的规定,明确了“双倍返还定金”罚则的四大适用条件:  
    (一)定金合同合法、成立  所谓定金合同,是指依附于主合同,为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。其法律特征是:  第一,定金合同是从合同,定金的产生、变更与消灭,都依赖于主合同的产生、变更与消灭。定金合同不能离开主合同而独立存在。  第二,定金合同必须以书面形式订立,口头约定无效。  第三,定金合同是实践性合同,即定金合同从实际交付定金之日起生效。  基于定金合同存在上述法律特征,定金合同的成立,除应具备是当事人真实意思表示等合同成立的一般要件外,还应当具备以下特殊要件:  
    1、定金合同以主合同的有效成立为其成立的必要前提。主合同有效成立,才能够给定金合同的成立提供前提条件。主合同不成立,或者虽成立但欠缺生效要件而未能生效,尽管定金合同因双方当事人的要约、承诺而达成一致,但因主合同的不成立,定金合同也不能成立。  
    2、定金合同必须以定金的交付为成立要件。定金合同依据定金的交付而产生定金法律关系,如果定金没有交付,那么即使签订了定金合同或合同中存在定金条款,也不成立。  
    3、定金合同须以货币为标的,且不能超过法定限额。以定金为担保的债权,应当以金钱为标的,即为请求支付价款或酬金的债权,这就决定了定金合同的标的只能是货币。且《担保法》第91条规定,定金的数额不得超过主合同标的额的20%,超过的部分无效。  
    (二)必须有违约行为的存在  违约行为的存在,是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按照合同约定履行债务的行为,其表现形式是多种多样的。但这里所说的违约行为是指根本违约行为,即致使合同目的落空的违约行为,包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。  
    (三)必须有合同目的落空的事实  合同目的落空即合同目的不能实现,是适用“双倍返还定金”罚则的基本条件。这里的合同目的指的是主合同的直接目的和主要目的。  
    (四)违约行为与合同目的落空之间有因果关系  违约行为或合同目的落空,并不必然导致“双倍返还定金”的适用,只有二者同时具备,且存在因果关系时方可适用,即只有因违约行为致使合同目的不能实现时,才能适用“双倍返还定金”罚则。
  • 定金合同违约的给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
    1、定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律或者合同的规定,由一方按合同标的额的一定比例预先给付的金钱。
    2、定金包括立约定金、成约定金、解约定金还是证约定金等。定金的数额不得超过主合同标的额的20%。
    3、定金罚则是一种惩罚性规定,目的在于督促当事人正确、积极行使权利。
  • 在满足一定的条件下,购房者可以要求开发商退还购房合同的定金,即因合同条款达不成一致意见可以退。
    另外,必须是在认购书约定的期限内来签合同,要想退定金必须要证明这一点。
    购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明。
    有些购房者本身不想要此房,属于违约行为,但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。
    另外,对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目,因本身不具备销售条件,因此任何情况下定金都可退,无需做大量的取证工作,直接起诉即可。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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