您好，我于2017年11月买了一套二手房，当时签订的购房合同约定2018年1月18日前后一周内交房，并注明卖家自行带走的东西有“床两张，衣柜（大），沙发，冰箱，冰柜，洗衣机，及个人物品”，当时卖家说不带走电视，但是昨天我们去收房，电视不在了，卖家说回去找到给我们运回来，但是按合同，1月25号就应该是最后的交房日期，昨天虽然交割了物业、和钥匙，但是卖家如果25号前没把电视给我，这可以算他逾期交房吗？谢谢

从二手房的整个交易流程来看，虽然物业交割是购房的最后一个环节了，但是物业交割在其中起到至关重要的作用，如果此环节被疏忽，将会为您的未来居住生活造成比较大的麻烦，所以，在购房过程中千万要做到购房物业交割的做清手续。一般来说，在物业交割环节只要遵循以下步骤，将会给您带来极大的方便：　　签订新的《物业供暖合同》　　另外，在二手房的物业交验过程中，以下三个方面是需要特别关注的：　　首先，维修基金余额的结算与更名　　买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。
事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。
因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。　　其次，水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续　　这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。
虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。　　第三，房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收　　一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收。

首先看合同对该质量问题有无约定买方可拒收房屋，如果没有，合同约定的交房之日即视为房屋交付，买方可以要求开发商承担相应的整改责任、违约责任，以达到合同约定和法定的标准。只有在房屋主体结构存在质量问题或严重影响居住且经过鉴定的情况下，才可拒收房屋并解除合同。

迟延交房的违约金的计算标准:?《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数?如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。
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