法律问答

本人购买的是还建房小区1楼,(其中有部分是商品房,我们是按照商品房的标准购买),近期我们无意中发现地下室有一个电信机房,就在我们的卧室正下方,后与物业和电信公司联系,都没有给予正面回答。盼解答为感!

2019-03-22 11:10:35
律师解答共有3条
  • 购买商品房时注意看对方是否具有“五证”   
    (一)“五证”是指:   
    1、《国有土地使用证》,证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护;   
    2、《建设用地规划许可证》,确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件;   
    3、《建设工程规划许可证》,确认有关建设活动的合法地位,保证有关建设单位和个人的合法权益。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件;   
    4、《建设工程施工许可证》,是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件,是建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,未取得此证的不得擅自开工,其建设项目均属违章建筑,不受法律保护;   
    5、《商品房销售(预售)许可证》,是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件,拥有此证的商品房,是可以合法买卖的商品房。   
    (二)购房合同审核   即在签署购房合同和补充协议前的审核问题。商品房买卖合同主要包括以下内容:   
    1、当事人名称或者姓名和住所;   
    2、商品房基本状况;   
    3、商品房的销售方;   
    4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;   
    5、交付使用条件及日期;   
    6、装饰、设备标准承诺;   
    7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;   
    8、公共配套建筑的产权归属;
    9、面积差异的处理方式;   
    10、办理产权登记有关事宜;   
    11、解决争议的方法;   
    12、违约责任;   
    13、双方约定的其他事项。   (某些开发商可能会在合同条款上下功夫,致使双方的权利和义务不对等,购房者如草率签字,则会使自己在将来可能出现的纠纷中处于非常被动和不利的地位,所以签合同前一定要认真进行审核,因为专业性很强,一般购房者很难把握开发商的真正用意,建议由专业律师陪同。)
  • 商品房交房标准是什么,  
    一、商品房交房标准是什么  根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条:建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。  根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定,交房应具备如下要素:  
    (一)房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。  
    (二)房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。  
    (三)住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。  
    (四)一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格,并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程,才具备交付条件,也就是我们所说的“综合验收合格”,这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。  
    (五)如果双方约定的交付条件低于综合验收标准,则以综合验收为交付条件标准;如果双方约定的交付条件高于综合验收标准,则以双方的约定为交付条件标准。  
    二、在交房的流程中需要注意些什么  
    (一)检查开发商取得《竣工验收备案表》,并出具《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。  
    (二)检查入住房屋是否与购房合同附件及补充协议是否相符。如不符应在入住前向开发商提出,重新核对。  
    (三)核实面积误差。如有疑问及时提出,要求开发商给予解答。确认房屋面积的总价,多退少补。  
    (四)检查房屋质量,如有问题应在验房单上注明,对于主体结构应在入住时向开发商提出,情况严重的应要求开发商处理完毕后再入住;非结构问题应和开发商共同做好记录,要求开发商承诺维修期限。  
    (五)对应配备的设施验收清点,逐项检验水、电、暖、气等设备的完好和使用状况,如有破损和短缺的应在验房单上注明并要求开发商确认更换的时间。  
    (六)签订《物业管理委托协议》。
  • 你好!还建房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因其安置对象是特定的动迁安置户,所以,该类房屋的买卖除受法律、法规的约束之外,还受到地方政府政策法规的约束,和一般的商品房交易有很大的不同。
    但如果还建房取得产权,并且没有规定限制对外出售,或者限制转让的期限已满,这样的还建房是可以上市交易的。   但值得注意的是,现今市面上挂牌出售的还建房,往往是没有取得房产证,或者是刚刚取得房产证,按规定5年内限制转让的房子。
    购买这样的房子风险很大,甚至是没有保障的。 因为从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长,而且不确定因素多,比如因交易时间漫长,房价变动可能性大,如果出售方为谋取更大利益,将房屋高价卖给他人,并在可以过户交易时先行过户给他人,那么购买方就很难实现购房目的;或者说在购买者等待过户的漫长时间内,出售方自身发生债务纠纷,导致房屋被债权人申请法院查封,这个时候就难以说清楚了。
      因此,这类房子虽然便宜,但风险很大,购房者要谨慎思考,多多衡量。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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