法律问答

房子买的是商品房,入住一年,然而在房子里南北通透的细小裂缝,在房顶,墙壁,窗台都有裂缝,现在我想退房,需要走怎样的法律程序?是我先找人鉴定,还是开发商鉴定?需要的流程是什么?谢谢

2019-04-17 08:53:13
律师解答共有4条
  • 买房是一件耗时耗力的事情,买房后又退房更是愁煞许多人。为了保障自身利益不受损害,也为了顺顺当当完成退房事宜,早日物色新房,我们需要了解一下商品房购房流程及退房的具体流程。  购买商品房的流程是什么  
    (一)决定购买房屋,确定购买房屋的价位,制定购房预算;  
    (二)收集购房信息、进行实地调查,确定购买楼盘;  
    (三)签订认购书,确定购买具体房屋;  
    (四)签订商品房买卖合同,交纳首付款或全款;  
    (五)贷款购房人办理贷款手续;  
    (六)办理预售登记手续;  
    (七)办理入住手续、领取房屋钥匙;  
    (八)签订物业管理公约,对房屋进行装修;  
    (九)办理产权过户、领取房屋所有权证;  
    (十)在保修期内有质量问题开发商负责维修。购房人办理完房产证后及经过保修期后整个商品房交易最终完成。如果双方存在争议协商不成需通过诉讼方式解决。  商品房退房的具体流程  
    (一)商品房可以退房的八种情形  
    1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;  
    2、开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期;  
    3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的;  
    4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋(故意隐瞒未取得预售许可证的除外);  
    5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;  
    6、不能或不能按期办理产权过户的;  
    7、购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致的;  
    8、合同中约定的其他退房条件出现时。  
    (二)商品房退房的具体程序  如果购房者想要退房,买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的,应按照以下程序进行:  
    1、购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的,可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出;  
    2、办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款,并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续;  
    3、开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者,并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。  应该怎样退掉商品房  
    1、买房人发出退房通知  买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房,应由开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等;如购房合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,开发商无需承担赔偿责任。  
    2、15天内办好各种手续  买房人提出退房要求后15日内,开发商应当退还买房人已经支付的全部房款,并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述手续或者文件尚未签订前,开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。  
    3、开发商退还房款  开发商应当在买房人发出退房通知后,将全部购房款返还给买房人,并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容,自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日,开发商应当每天向买房人支付相应的违约金
  • 退房流程中的注意事项:
    1、保险退保手续不要忘
    在购房者办理按揭贷款时,银行一般都会要求买家为其购房上保险,根据《保险法》相关规定,投保人要求解除合同的,保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费,剩余部分退还投保人。
    2、违约金就高不就低
    根据《合同法》相关规定,违约金不足以弥补实际损失全部的,差额部分由开发商继续赔偿。
    如违约金高于实际损失,开发商则直接按违约金来赔偿。
    3、定金双倍退还
    根据《合同法》第116条,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款,不可同时适用。
    若是购房人的原因导致退房,开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任,购房者可获得双倍赔偿.
  • 开发商违约退房流程
    1.购买房屋人发出退房通知
    (1)购买房屋人可通过挂号信、电话或者传真的形式向开发商提出。因楼盘开发商责任导致退房,应该由楼盘开发商承担退房造成的损失,包括贷款利息、房屋的首付款的存款利息、购房的税费等;
    (2)如购买房屋合同中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理,购买房屋合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,可另行要求赔偿;因购买房屋者贷款申请未批准,购房屋合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,楼盘开发商无需承担赔偿责任。
    2.15天内办好各种手续
    购买房屋人提出退房要求后15日内,楼盘开发商应当退还购买房屋者已经支付的全部房款,并且负责办理购买房屋者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述买房手续或者买房文件尚未签订前,楼盘开发商应当代替购买房屋者向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
    3.开发商退还房款
    楼盘开发商应当在买房人发出退房通知后,将全部购买房屋价钱返还给购买房屋的人,并且办理完毕贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容,自购买房屋者发出退房通知后第16日至购房者取得全部房款之日,楼盘开发商应当每天向购买者支付总房款千分之一的违约金。
  • 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。
    不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
    ” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任
      影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。