法律问答

朋友因征信问题不能房屋抵押贷款,说对我信任,想把她的一套房子过户给我后以我的名义贷款(我的名下有一套房,征信良好)请问这样操作有什么需要注意的事项?风险大不大?恳请回复!谢谢!

2019-05-07 12:43:44
律师解答共有4条
  • 房屋抵押贷款贷款额度是根据你房屋的评估额来算的.如果你买的一手房,开发商是一个房价,而贷款公司是一个房价,
    例如一套房子,卖100万而银行给你评估了80万,假如你贷70%也就是说用80万 乘以 70% 就是你的贷款额.
    也就是56万,所以你的首付就是100万+一些税费再减56万.
  • 房产抵押贷款存在风险:
    一、违约风险。包括被迫违约和理性违约;被迫违约指借款人的被动行为,支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足;理性违约是指借款人主动违约,权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小,作为违约与否的决策。
    二、流动性风险。指资金短存长贷难于变现的风险,流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。
    三、经济周期风险。指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险,相比其他产业,房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。
    四、利率风险。指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险,它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的,利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。
  • 抵押风险:小产权房不能抵押贷款,小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可以办理抵押等他项权利,没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行,银行贷款就无法批复,这意味着你需要一次性付款买房。
    小产权房存在的一个重要原因就是它的价格非常便宜,给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。
    但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障,存在着较大的风险,因此,购买这类房屋一定要谨慎。
  • 房屋没还清贷款不能过户。
      
    1、如卖方所售房屋未还清银行贷款,房屋所有权证也没有办理,则无法办理过户,只能通过预售转让的方式办理转让手续。
      
    2、如卖方贷款买房,房产证已办理,但抵押未解除,卖方自己无力一次性清偿银行贷款,不能解除银行对房屋产权的抵押,因此也不能办理过户;
      
    3、再比如买方欲通过贷款买房,但卖方也是通过贷款买的房,未还清银行贷款,房屋正处在抵押状态,无法办理过户,买方也无法申请贷款,通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款银行又不同意,又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭 ( 跨行转按揭 ) ,这种情况也办不了过户手续。
      
    4、如果卖方的贷款银行同意也可以办理同行的转按揭,贷款银行允许就可以上市出售。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。