法律问答

1985年问乡镇信用社购买的土地,写明了老人有永久使用权,现在想确权。手里有地契,写老人的名字。现在老人突然去世,只有老人的老婆在,写办土地证可以吗?有什么手续吗?

2019-05-08 14:35:26
律师解答共有3条
  • 如果房产证和土地证合在一起了,那么就不用办了土地证的,如果不是,那么可以起诉开发商,要求配合办理土地证的。
    根据《商品房销售管理办法》的规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
    房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.
    由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的,开发商应当承担违约责任
  • 土地确权后不能进行买卖,农村集体土地确权后也不能自由买卖,不过确土地确权后承包权可以继承
      
    1、中国的农村土地一直以来都是村民集体所有,土地确权也只会确权给村里,不会出现私有土地。个人只能拥有承包权。
      
    2、农村集体所有的土地不能买卖,要买卖只能国家征用,然后国家出让使用权。国家征用土地是有规划的,要保持一个耕地的红线,不是让他征用就征用。所以说,理论上农村集体土地就是不能转让的。
      
    3、承包权是可以继承的。不果如果子女不在村里落户,那么是否允许子女承包还得村里讨论同意才行。如果你在承包土地上有大量的投入,那么如果村里收回是要给补偿的。
      确权登记颁证是为了清晰产权,保护农民的财产权益。农村宅基地在本集体经济组织内部是可以流转的,但你要卖给本集体经济组织之外的人,那是不可以的。如果宅基地可以卖给社会上任何人,那就是商品房,这个土地的性质就变了。小产权房之所以违法,是因为它不符合规划,跟所有权没有关系。
  • 土地使用权转让的条件  
    一、对附加土地使用权转让条件的质疑根据法理,财产权一经合法取得,只要不损害他人利益或公共利益,权利人尽可自由处分,不受阻碍,因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权,权利人取得土地使用权后,可以自己开发利用该土地,也可以转让该土地给他人使用,何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍?对于成片开发的土地,因出让的目的在于使成片土地获得初步开发、使生地变成熟地、为引进项目和作进一步开发提供条件,故要求成片土地在适度开发以形成工业用地或其它建设用地条件后方可转让,似可理解。但对于宗地而言,用于房屋建设工程的出让合同已经载明其开发用途和开发期限等,无论如何转让,出让合同的约束仍对用地人有效,为什么一定要投资25%以上才能转让呢?限制土地炒卖可能是设置转让条件的主要动因,但现在看来显然是下错了药。因为炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题,而是源于一级市场的管理问题,是一级市场与二级市场存在过大的升值空间的问题。实践证明,在已经将拍卖作为主要出让方式的地区,由于土地使用权在一级市场的价格与在二级市场的价格基本相当,土地炒卖因无暴利可图而得到有效抑制,所以打击土地炒卖的当务之急是限制协议出让,推广拍卖出让,而不是设置转让条件、硬性要求完成投资25%以上后方能转让。极端的事例并不鲜见,即发展商在缴付出让金、取得土地使用权证后因资金原因无力继续开发,又因《城市房地产管理法》第三十八条的规定未完成投资总额的25%而无法将土地转让给他人开发,虽双方有意,却法律无情,土地资源因此得不到有效利用,市场流通因此受到阻碍。当然,房屋预售时虽也涉及预售房屋占用范围的土地使用权的转让,但因出售的标的是房屋,法律为保护购房人的利益要求预售房必须达到一定的建设条件有合理性,《城市房地产管理法》第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、并已经确定施工进度和竣工交付日期的规定并无不妥。值得注意的是,《城市房地产管理法》中的“转让”是广义的“转让”,其范围应包括买卖、赠予和其它合法方式如作价入股、继承等,其中赠予是没有对价的,继承可以是法定的,作价入股的目的可能就是为了实现前期投资包括前期25%的投资,如果硬性要投资25%之后才能赠予、继承或作价入股,既不必要,也不可能。因此,笼统地规定属于房屋建设工程的土地使用权应在完成开发投资总额的25%以上后才能转让是不准确和不合理的。  
    二、缴清土地出让金缴清土地出让金是土地使用权得以转让的前提条件,此规定见于《城市房地产管理法》第三十八条第
    (一)款。按理,依出让合同缴交出让金是通过出让取得土地使用权的对价,没有缴清出让金,就不能取得土地使用权证,没有取得土地使用权证,就不能认为受让人取得了土地使用权。  当事人未取得土地使用权,如何能转让土地使用权?但在实务中,地方政府为支持房地产业的发展或其他原因,常常同意发展商分期缴付出让金,在出让金缴清前,先向发展商核发土地使用证,在此情况下用地人转让土地使用权,恐难以其未缴清出让金为由否认其转让行为的效力,因为:
    1、缴付出让金是出让合同设定的义务,依合同之相对性,出让合同载明的权利与义务只对合同的当事人有约束力,不能用来对抗第三人。政府不能以用地人未缴清出让金为由来对抗转让合同中的受让人。
    2、土地使用权证一经核发,其登记资料亦依法公示,转让合同中的受让人有充分理由对公示予以信赖,而无任何义务查知转让人是否已经缴清出让金,查知其拥有土地使用权即可。因此,用地人未缴清土地出让金,但已取得土地使用权证的,其转让土地使用权合同的效力应当支持,政府可依出让合同向转让人追缴出让金。对于划拨土地使用权,用地人虽有土地使用权证,但因未办理出让手续和缴纳土地出让金,其转让时应报有审批权的政府审批,以确定办理出让手续或缴纳土地出让金等相关事宜。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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