农村房屋改建如何计算使用面积和建筑面积？主要是因为老房存在前后左右瓦沿滴水，瓦沿滴水是否可算建筑面积。我想咨询是以老墙角下挖屋角还是滴水下面挖屋角？
2019-05-21 20:33:16
律师解答共有2条
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房屋面积也就是一套房子的建筑面积包含三部分：套内使用面积、套内墙体面和阳台建筑面积。
(一)套内使用面积包括：
1、卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;
2、跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积;
3、不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
(二)套内墙体面积包括：
1、新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)，均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;
2、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;
3、内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
(三)阳台建筑面积：
1、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;
2、挑台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
3、凹阳台按其交战面积(含女儿墙墙体面积)的一半计入建筑面积;
4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。 由此可以看出，您购房合同中的阳台面积与产权证上的阳台面积是按不同的标准计算出来的。某些开发商利用购房者没有能力复测整个建筑，在面积、层高、机构设计上搞文章，想法设法让购房者多交钱少得面积，购房者一定要提高警惕，避免出现损失。 -
房屋买卖的过程中，建房涉及的情况多种多样，需要具体情况具体分析。比如，购买自建房有哪些法律风险?
一、房产可能是违法建筑
村民建造农民房应当办理相应的证书，常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。
在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被政府强制拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书(绿本)，表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。
二、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下
即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。
三、房产买卖合同可能会被认定为无效
理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
