法律问答

我有二手房要卖,中介让我签居间合同,我想问居间合同和定金合同有什么不同,,居间合同上有一项如果买方违约,卖方要将定金的50%交予中介,这个合理吗?

2019-06-04 13:40:17
律师解答共有4条
  • 因为二手房具有特殊性。二手房的卖主和卖主中间往往会有中介公司。而单从法律上讲,定金适用定金罚则。上家违反约定不卖房应向下家双倍返还定金;下家违反约定不买房无权要求上家返还定金。在当下,二手房交易中,定金交付的流程一般是由下家交给中介公司,再由中介公司转交上家。为此,建议广大购房者在下定时遵循下面四项,以确保能够订立有效的二手房定金合同:  
    1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。  
    2、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。  
    3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。  
    4、收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。  遵循上述四个事项,我们可以基本上确保买卖二手房双方的定金合同能确保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求双倍返还定金。  以上便是对什么是二手房定金,以及如何签订有效的二手房定金合同等问题的简单分析。因为定金在我国《担保法》上有明确的规定,其所适用的定金罚则也是比较明确严厉的。据此,有必要提醒大家的是,购房者在签购房合同时,一定要仔细阅读另外,定金的数额不宜约定过高,以免造成过大损失。在签订定金合同时主要定金合同是实践合同,只有实际交付了才算数。

  • 1、购房前,确认售房人的真实身份。购房者对于有意向购买的房屋,应要求中介公司或出售人出示真实有效的房产证、土地证、身份证及授权委托书等证件,如为共同财产,房屋共有人必须到场或签字,确保买卖过程的合法性。  
    2、全面了解房屋状况。由于二手房不是新商品房,或多或少的都存在这样那样的问题,购房者在看房时要全面了解房屋状况,包括房屋本身的结构、装修、户型、楼龄,周边配套、市政设施、物业管理水平等等,另外,还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清,对于拖欠的费用如何解决等问题。购房者应对这些情况做到心里有数后再决定买还是不买。  
    3、谨防掉进“格式合同”的陷阱。在签订定金合同之前,要对合同进行全面审查,如果有律师在帮审就更安全了。在签订合同的时候,要防止卖家拟定的“格式合同”的陷阱。众所周知,格式合同往往是保护起草合同一方的利益,因此,必须警惕卖家的种种不端行为。
  • 相比较期房,二手房“历史比较复杂”,涉及各种权利、单据的移交,有大量的前期准备工作要做。消费者千万别匆忙下订金签协议,得等一切谈妥,最后完成签约。  
    一、首次看房看环境  买二手房首次看房主要是看环境、看窗外的景色、看噪音的影响、看室内的通风采光及布局、看装潢是否乐意接受等等。一般来说,通常会看几套房子进行比较。二手房是私人的,反复看就不那么方便了,所以购房者得记下各套房子的优缺点,进行比较权衡,然后选出中意的房子。  
    二、二次看房看质量  
    (一)毛坯房看什么  毛坯房要检收房屋是否有建筑质量的隐患,最好是在大雨过后,看东西面墙、窗户四周是否有渗水,管道是否堵塞等。如果发现问题,要房东向物业公司报修,修复后要再次验收。  
    (二)装修房看什么  装修房要向房东了解房屋是否有质量问题。一些转让给下家的设备、电器,购房者应该试一下,看是否好用。还应要求房东提供装修的管线、电路走向图,以备日后自己改装或维修。按电力公司的规定,如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的,都将作违章用电处理。所以,购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装。  专家提示,此时要确认一下房东是不是产权人,以免日后引出麻烦。  
    三、妥当交接再签约  经过两次看房,如果您满意的话,下一步就是讨论各种权利的移交。  如此一切约定谈妥,购房者方可下订金、签意向协议,在协议中写下完成上述事宜的时间表。同时,可向中介公司要一份空白的《房屋买卖合同》,回家好好研究。  等协议约定的事项一一完成,签订《房屋买卖合同》才是顺理成章的事。
  • 根据二手房交易中的现实状况,在签订过程中,中介二手房合同应包括但不限于以下几方面:  
    1、合同中药明确房屋坐落,产别,书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况,以避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况;告知抵押情况,以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。  
    2、合同中应约定房屋按套转让,可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。  
    3、合同中应明确产权证过户方式及税费支付方式的约定,能让双方对各自的权利义务做到心中有数。  
    4、合同中应明确房款的支付方式和时间的事先约定,以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。  
    5、合同中应明确房屋的交付方式,为买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证,也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。  
    6、合同中应明确佣金的约定,提醒买卖双方支付佣金是自己的义务,从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。  
    7、合同中应明确对合同变更的相关规定要提醒三方,避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。  
    8、合同中要明确约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任,这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。  
    9、合同中要明确双方争议的解决方式,确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。  
    10、合同中要有三方的签字,以确保合同的有效及安全。  以上便是对中介二手房买卖合同的特点及应该怎么签的相关介绍。事实上,中介二手房买卖合同在实践中得到运用是一件好事,能够通过书面合同的方式将中介机构的行为进行规制,从而最大限度地保障交易的安全,避免二手房交易过程中对买卖双方的合法权益造成额外的损害,同时也有助于中介公司更好地提升服务。关于应该怎样理性签订合同的问题,其中涉及到权利责任的设定,如果买卖双方在某些条款上无法预见是否对自身有哪些利弊,最好能够找专业的法律人士如房地产律师咨询,确保能够万无一失。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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