法律问答

商品房买卖合同纠纷,关于延期交房,怎么陪偿。

2019-06-15 07:22:25
律师解答共有4条
  • 房屋买卖合同属无效合同主要有以下七种:

    一、房产、地产分别转让,合同无效。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

    二、未办理登记过户手续,合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果,即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,交将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

    三、产权主体有问题,合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。

    四、侵犯优先购买权,合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

    五、单位违反规定购房,合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。

    六、买卖中存在欺诈行为,显失公平,合同无效。买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。

    七、非法转让,合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产,不得转让(包括买卖):
    1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;
    2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
    3、依法收回土地使用权的;
    4、共有房产未经共有人书面同意的;
    5、权属有争议的;
    6、未依法登记领取权属证书的;
    7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  • 买卖合同特征:  
    1.买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权,即出卖人移转标的物的所有权于买方,买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征,使其与赠与合同相区别。
    是有偿民事法律行为

    2.买卖合同是双务合同。在买卖合同中,买方和卖方都享有一定的权利,承担一定的义务。而且,其权利和义务存在对应关系,即买方的权利就是卖方的义务,买方的义务就是卖方的权利。
    是双务民事法律行为。

    3.买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立,不以一方交付标的物为合同的成立要件,当事人交付标的物属于履行合同。

    4.买卖合同一般是不要式合同。
    通常情况下,买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式,但法律另有规定者除外。

    5.买卖合同是双方民事法律行为。
  • 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。

    第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

    第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

    第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
    该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
  • 商品房买卖合同产权登记的办理  
    1、现售商品房的,自本合同签定之日起30日内,甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。  
    2、预售商品房的,在本商品房实际交付使用之日起60日内,由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。  
    3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的,乙方应在签定本合同日内,将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。  
    4、如因甲方的责任,未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,双方同意按下列方式处理:  按逾期时间,分别处理(不作累加):  
    (1)逾期在日(含)之内,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。  
    (2)逾期超过日(与本条本款第
    (1)项约定的日期相同)后,乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的,甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算),并按乙方已付房价款百分之向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之(该比率应不小于本条本款第
    (1)项中的比率)的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。