法律问答

律师您好!我在法院有个案子,是因为开发商盖商场,当时签了拆迁协议,过了三年一直没有兑现协议内容,我已我现在起诉了开发商挂靠的总公司和项目部的法人,我想问一下还需要把实际开发商也一并起诉吗?

2019-06-16 13:06:03
律师解答共有4条
  • 拆迁协议签订的情况很多,需要具体情况具体分析。比如,签了拆迁协议不满意如何维权?  
    一、拆迁补偿安置协议签订后可以反悔吗?

      依据我国相关法律规定,判断如下:第一,被拆迁人作为拆迁房屋的合法产权人,有权利与拆迁方签订拆迁补偿安置协议;第二,拆迁补偿安置协议签订以后,没有法定的可撤销或者无效的情形,不得随意反悔。

      即若没有法定的可撤销和无效事由,则属于有效合同,双方应按照协议的约定履行,不得随意反悔。具有下列情形的拆迁补偿协议可以撤销或者变更:
    1、重大误解;
    2、显失公平;
    3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危、使对方在违背真实意思的情况下签订的合同、受损害方有权要求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

      
    二、签署空白拆迁补偿合同后,发现拆迁补偿标准不合理

      签订《房屋拆迁补偿安置协议》后,一方或者双方当事人针对合同效力、合同履行等问题发生争议,可以提起诉讼。

      实践中接触到很多类似案件,大多都因举证困难而落入被动。这也给了我们一个警示,一定不要在空白合同上签字,必须等双方谈妥拆迁补偿安置标准并制作好合同后,再行签署。

      
    三、拆迁人签署拆迁安置补偿协议后,发现房屋不在拆迁范围

      因被拆迁人的房屋不在拆迁许可范围之内,故双方签订的《拆迁安置补偿合同》因主体不适格,其无权与被拆迁人签订拆迁补偿协议,且违反法律行政法规强制性规定而无效。拆迁人故意隐瞒拆迁范围,意图对被拆迁人房屋实施拆迁,应当对被拆迁人遭受的损失承担赔偿责任。

      被拆迁人可以在委托专业拆迁律师介入后,通过法律调查以确认房屋不在拆迁范围之内,确定征收拆迁项目的实质范围以及合法性,以免造成不必要的损失。

      
    四、拆迁人以签字盖章为由,将被拆迁人签字的拆迁补偿安置合同取走后修改

      《房屋拆迁补偿安置协议》经双方签字盖章后已经生效,虽然被拆迁人可以主张这份合同被拆迁方动了手脚,但是合同在未被司法机关认定无效或者可撤销、可变更前,拆迁人可以以这一纸合同,启动后面的程序,要求被拆迁人搬离涉案房屋交付拆迁人拆除。这对被拆迁人是极为不利的。

      这提示拆迁方尽量要求当场签字盖章,然后将自己那份协议妥善保管。双方在协商谈判过程中,被拆迁人也可采取法定的录音、录像等手段来保留双方口头约定的证据。

      
    五、以限制人身自由为要挟,强迫被征收人签订拆迁补偿协议

      我国合同法规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

      “胁迫”在司法实践中存在着举证严重困难的事实,多数案件都存在败诉风险,再次就是法院基于保护交易的考量,在无严格、合法、有效证据的情况下,驳回当事人受到欺诈胁迫的主张。

      
    六、限制民事行为能力人签署的补偿协议是否有效

      民法上的限制民事行为能力人包括:包括下列两种:
    (一)指除16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的公民外,10周岁以上18周岁以下的公民。
    (二)不能完全辩认自己行为的精神病人。他们签订的合同是属于效力待定的合同,只有通过了其法定代理人的追认,才能使限制民事行为能力人签订的效力待定合同产生效力。

      实践中由于经法院特殊程序的认定极其复杂,证据的完备程度、司法鉴定中心的鉴定能力都存在着极大的不确定性,建议大家尽量谨慎,不要等到签订后再去补救。

      
    七、继承房屋,继承人之一与拆迁人签订补偿协议无效

      继承房屋的产权情况较为复杂,房屋为共有。关键点在于,未经其他共有人同意,拆迁人与其中部分共有人签订的补偿安置协议是否有效?

      依据法律的相关规定,拆迁人仅与部分共有人协商安置事宜,且在无任何其他共有人出具委托书及未听取其他共有人安置意见的情况下,擅自与部分共有人签订了协议,该行为严重违反法律规定,故部分共有人在无其他共有人授权的情况下与拆迁人签订的协议,依法应确认无效。

      
    八、可以适用以下几种情况来请求法院确认协议无效的:

      
    1、违反法律法规的规定。

      
    2、该协议的主体一方不是法定的拆迁主体。(如拆迁指挥部、无委托关系的主体等)

      
    3、提出代理人超越代理权限或者无代理权所签订的拆迁协议。

      
    4、被拆迁人是无民事行为能力人签订的协议

      
    5、拆迁当事人一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议。

      
    6、拆迁人和被拆迁人相互勾结,用合法的形式来掩盖非法目的而订立拆迁协议。

      
    7、法人或者其他组织作为拆迁人时,没有办理有关拆迁手续而实施的拆迁行为。
  • 签订房屋拆迁协议须具备的条件:  
    一、住宅用房  
    (1)公有住宅使承租人应持租赁合同、租赁证、户口簿、身份证、私章;  
    (2)自住、闲置、出租私有住宅所有人应持房屋产权的合法凭证、户口簿、身份证、私章;房改房所有人还须持房改房审批表;  
    (3)租住私房的承租人应持户口簿、身份证、私章及1983年12月17日前租赁凭证;  
    二、非住宅用房  按政府规定租金标准租赁的直管公有非住宅承租人应持租赁合同、工商营业执照等证件;  被拆迁人自用的非住宅用房所有人应持房屋产权的合法凭证、工商营业执照,改变房屋用途的,另提供改变房屋用途批准文件;  按租赁双方协商议定租金标准出租非住宅用房应持房屋产权的合法凭证、经房产管理部门登记备案租赁合同、工商营业执照,租赁双方解除租赁关系协议,改变房屋用途的,另提供改变房屋用途批准文件。  办理程序:  
    1、所有人(承租人)选择评估机构;  
    2、公有住宅承租人需购买房改房的,在拆迁协议签订前到江东区办证中心建设(房管)窗口办理房改房买卖手续;  
    3、房屋所有人或使用人持上述有关证件,根据拆迁通告公布的签订拆迁协议日期,至拆迁现场办公地点签订拆迁协议;  
    4、签订拆迁协议双方当事人对协议条款予以核对;  
    5、双方当事人签字、盖章。  
    6、承办部门:受建设单位委托的拆迁单位。  
    7、承诺时限:符合条件的当场予以办理。不符合办理条件的应当说明原因。
  • 债务纠纷,如果无法协商解决的,可以选择采取诉讼的方式解决。不过需要收集对方欠债的证据,根据《民事诉讼法》第一百一十九条 起诉必须符合下列条件:
    (一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
    (二)有明确的被告;
    (三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
    (四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
  • 房屋买卖的过程中,开发商拆迁涉及很多问题,需要具体情况具体分析。比如,拆迁户怎样同开发商谈判?首先,你需要“认清自我”。自己的房子有证吗?合法吗?如果没有,是祖屋吗?在和开发商谈判之前,你第一位要做的就是知道自己的房屋是不是属于自己,是不是合法拥有。
    这就好像做买卖,他来买咱们东西,但是咱得知道这个东西是不是咱得,咱能不能卖。

    其次,你更要“了解对手”。在开发商取得该项目用地之前,需要办理一大堆手续,总体来说就是国家承认他这个项目的手续、国家同意他用地的手续、国家同意他拆迁的手续等等。
    法律为了保障咱们的利益,规定了公示公告的办法,不是他办了这些手续我们都不知道,只是我们没有去了解或者不知道怎么了解。当你了解了他们的项目内容、用地合法性等信息后,你才有足够的谈判筹码。

    再次,你总是需要一点谈判技巧。这场谈判或者一方惨败出场,或者双赢结束。我们都希望是后者,但这基本是不可能的。开发商想用最低的成本拆咱们的房子;咱们想用这套房子拿到最多的利益。
    我们还拿买东西讨价还价打比方:他想少花钱,你想多要价,你怎么能要到价呢?一是咱得货好,二是他有问题。所以,你的谈判就是说他有问题,你不愿意卖地,最后实在是不情愿,为了响应国家号召、拥护政府政策才同意拆迁。
    这时就涉及一个关键问题——价格。

    最后,你要对拆迁价格心里有数。现在的拆迁补偿一般都是按照市场价格,但是千万不要用你附近最高的商品房价格要求,那样你的谈判基本要泡汤。
    另外,你还可以考虑多套补偿方案,比如全部货币补偿、全部产权安置、货币补偿和产权安置各半;当然还有其他补偿方法,比如农村的危房改造项目、承包相关工程;如果开发商和政府关系不错,还能为你提供很多便利,比如给孩子落户口,给老两口上低保等。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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