法律问答

买卖宅基地?有合同?第三方证人?后在上面建6层半房??现卖方上诉申请?提出收回宅基地?卖方应该给买方哪些赔偿

2019-06-25 13:17:52
律师解答共有4条
  • 房屋买卖合同公证,是指公证机关对房屋买卖行为的真实性、合法性的证明。房屋买卖合同办理公证,既可以帮助当事人完善合同条款,使合同的内容合理合法,又可以督促当事人按约履行合同,有利于维护双方当事人的合法权益。  申办此项公证,应到房屋所在地公证处提出,填写公证申请表,并提供下列证明材料:
    (一)房屋买卖双方当事人的身份证明,如居民身份证、户口簿等。如果当事人不能亲自到公证处办理,可委托他人代理,但代理人应提供授权证书。委托人不在本地的,其委托书应经当地公证处公证。如果申请人居住国外,要提供经我驻该国使领馆认证的委托书,委托国内亲友或律师代理,并提供来往书信。
    (二)房产所有权证。
    (三)房产管理部门批准的卖房申请书和评议房价单等。
    (四)房屋买卖合同草稿。
    (五)如果房产属卖房人与他人共有的,应提供其他房产所有权人同意卖房或放弃产权的书面意见。
    (六)如果是单位买房或卖房,就应提供有关主管部门批准文件。
    (七)公证员要求提供的其他有关材料。  公证员受理后,应查明:
    (一)所出卖的房屋,产权是否明确,是否包括出卖房基地上的附着物(如树木等)。
    (二)出卖的房屋是否为正在出租的房屋。如果属于正在出租的房屋,承租人在同等条件下,就有优先购买权,应先征求承租人是否购买。
    (三)出卖的房屋是否属于夫妻共有房屋或与其他人共有的房屋。如果是共有房屋,除需征得共有人同意外,共有人在同等条件下,还有优先购买权。
    (四)如果是有关机关、团体、企事业单位等购买私有房屋,是否经过有关主管部门批准。
    (五)出卖人和收买人对房屋卖行为是否都出于自愿。
    (六)如果出卖房屋的人只是房屋所有权人的继承人,应应先办理房产继承,待取得合法继承权后,方能出卖房屋。
    (七)出卖的房屋是否已被作为抵押物或已被查封等情况。
    (八)出卖的房屋是否属于城市规划搬迁、征收的范围。
    (九)房价是否符合当地人民政府关于房屋买卖价格的规定以及是否经房产管理部门核价。  公证员经过详细认真的审查和调查研究后,认为一切情况符合条件和有关规定,即可出具房屋买卖合同公证书。
  • 农村宅基地上房屋买卖及其司法裁决《中华人民共和国宪法》第十三条第一款规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定“公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。农村宅基地上房屋属于村民基本的重要的生活资料,其建造往往也耗费了农户大部分甚至毕生积累,也常常是村民最昂贵的私有财产。因此,无论从物尽其用的经济价值考量,还是从肯定和激发村民投资消费的积极性着眼,村民对房屋的所有权应受到法律的充分保护,村民依法对其房屋享有的占有、使用、收益及处分的权利应得到法律的彰显。但如前文所述,村民对其房屋的处分是受限制的处分,即在房屋交易对象上实行限制。一方面,村民的自然流动必然涉及农村宅基地上房屋的流转,另一方面,对该类房屋的流转又必须依法实行限制。因此,司法实践必须对该类诉诸司法的纠纷裁决作出及时、有效的回应和规制。损失,则还须由买卖双方按同等责任各自承担相应的责任。
    3、非本集体经济组织成员将宅基地上所建房屋转让的纠纷处理如上文分析,非本集体经济组织成员占用宅基地建房无论是否经过相应行政审批,其均不享有所涉宅基地的使用权,因此其所建房屋不能取得物权,基于该房屋的买卖合同亦当然无效。司法实践中处理该类纠纷还应注意二个问题:其一是若建房人取得宅基地经过了行政审批,则在民事诉讼进程中尚需前置性的通过以司法建议启动行政程序或行政诉讼程序撤销相应行政许可;其二是鉴于出卖方虽未依法取得宅基地使用权及房屋所有权,但其作为投资人,在违法建筑未被拆除前,其占用利益应予保护,以维护既定的经济秩序,因此,法院在司法裁判时应就案件所涉宅基地违规向土地行政主管部门发出司法建议,同时判决确认合同无效,并按无效合同的法律规定明确双方当事人的责任。
    4、村宅基地上房屋在被行政征收后,买受人与出卖人之间的买卖合同被确认无效的处理《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”。一般而言,人民政府征收决定发生法律效力后,相关征收实施单位才与被征收人签订征收补偿协议,而此时,依据法律的规定,被征收房屋的物权已移转至作出征收决定的人民政府享有,因此,若相关当事人就该房屋的转让所签买卖合同在此时被确认无效,则会出现买受人返还房屋不能的情形。在此前提下,对该类纠纷的处理则应遵循以下原则:缘于买受人取得宅基地违法,则其仅对宅基地上房屋相关建筑装饰材料享有相应权利,因此,其仅得就建筑装饰材料部分的对应价值在征收补偿款中主张权利,就宅基地价值部分,基于取得行为违法,则应由该宅基地所在集体经济组织享有或以司法制裁的形式予以收缴,买卖合同双方当事人的相关损失则由签约双方予以分担。需要另外指出的是,若原出卖人仍具备集体经济组织成员资格,由于宅基地系其所在集体经济组织成员共同共有,宅基地的征收利益亦不能为出卖人独自享有,而应作为集体收益归属集体经济组织享有,出卖人则可以原宅基地被征收为由另行申请宅基地。
  • 《劳动合同法》第四十七条 经济补偿按劳动者在本单位工作的年限,每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的,按一年计算;不满六个月的,向劳动者支付半个月工资的经济补偿。
    劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的,向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付,向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。
    本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。
  • 一户一宅,如果当事人所在的村没有进行旧村改造的,只能原拆原建,否则就可以以现在的宅基地换新的宅基地,再建房。我国《土地管理法》第八条规定,农村宅基地属于农民集体所有。
    该法第六十二条进一步规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
    农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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