法律问答

二手房交易过了约定的过户时间。买方应房产证没办下来过不了户。合同还有效不

2019-06-26 07:35:13
律师解答共有4条
  • 通过中介购买的二手房,在办理完相关过户手续之后,一般一个月之后就能拿到房产证。
  • 房地产评估不是二手房交易的必备程序,一般情况下,二手房的买卖价格只要双方协商确定,房地产管理部门就会据此登记过户,只要以下几种情形发生时需要评估:  
    (1)二手房价格明显过低时需要房地产评估  二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的,买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报,房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值,交易双方又不愿意调整的,就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。  
    (2)买卖双方认为有必要时需要评估  交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行评估,作为交易价格的参考。一般情况下,买卖双方都能自行确定交易价格,但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念,如境外人士或外地人,对国内或当地的房地产市场不了解,又不相信对方的报价或中介机构的评估,也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估,然后参考评估价格确定双方的交易价格。  
    (3)进行房地产保险时需要房地产评估  房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。  
    (4)申请抵押贷款时需要房地产评估  向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格,高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险,因此,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项,证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人,银行会要求其进行评估。  
    (5)发生房地产纠纷时可能要进行评估  例如二手房买卖合同签订后,一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

  • 一、产权证过户需要携带的证件有哪些

    房地产权证过户需带证件包括买房需携带的证件和卖房需携带证件。

    买房携带证件:买方证件身份证原件及复印件

    卖方携带证件:

    1、夫妻双方身份证原件及复印件

    2、夫妻双方户口簿原件及复印件

    3、夫妻双方结婚证原件及复印件

    4、房产证原件(已存校房产科)

    5、户口簿上年满18周岁以上的家庭成员身份证原件及复印件。

    6、如未婚、丧偶、离异需到当地民政局开具单身证明,所开具的单身证明15日内有效。持以上证件,买方本人、卖方夫妻双方及同住成年人一同到现场办理房地产权证过户手续。卖方户口本上同住的成年人不能到场,需到当地公证处办理委托公证。

    二、产权证过户的程序有哪些

    1、双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内,持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;

    2、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内作出是否受理申请的书面答复;

    3、房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估;

    4、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

    5、由房地产管理部门核发过户单。 在办理上述手续后,双方当事人应凭过户手续,并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书

  • 1、申请过户

    买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请→管理部门要查验有关证件、审查产权(对符合条件的房屋准予办理过户手续;如存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请)。资料齐全,一般一天可以办完。

    2、缴纳过户税费

    过户税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。本应由卖方缴纳的增值税、个税和土地收益金,卖方或许会让卖方来承担,因此,买方要明确自己承担了多少税费,也可要求卖方降价来弥补税费压力。

    3、办理产权转移过户手续

    交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证(根据全额和贷款方式的不同,一般在一周至一个月内办理完成)。

    过户后房屋出现的损害风险是由买方承担的。在房价上涨的城市,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买房可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因,房产遭到查封,那么,可视为业主违约,必须承担违约责任
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。