法律问答

单位集资建房,有农村房屋所有权,集体土地使用证,可以买卖吗?可以过户吗

2019-06-26 14:14:41
律师解答共有4条
  • 在集体所有的土地上建房必须经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,如果涉及占用农用地的,必须依照土地管理法第四十四条的规定办理审批手续。要建房必须先办理宅基地使用手续。
    经过合法手续的才可以办房产证。乡镇住用地的土地证有两种,一种是农村的宅基地是"集体土地使用证"另一种是城区的"国有土地使用证,不知你的是哪种土地证。集体土地使用证,能证明你对这块宅基地有使用的权利,没有针对房屋的证件。
    农村宅基地上盖房需要经过审批,只有这个批示可以证明你是合法建设的。因为宅基地是集体所有的,是不能买卖的。
  • 集体土地房屋买卖合同的效力如何认定,  由于《中华人民共和国房地产管理法》的规定,房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让,而《中华人民共和国土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”,因此,在农村集体土地上所建房屋买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。依据概括起来主要有以下两点:  
    1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让,因此要实现此类合同的目的,就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让,但是在《中华人民共和国土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,因此,在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律(此处是指《中华人民共和国土地管理法》)的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定,违反法律的强制性规定的合同无效,由此就可以得出此类合同无效的结论。  
    2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外,契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能,是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现,则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同,其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中,由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书,因此,在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的移转,因为依照物权的公示公信原则,不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件,不经登记变更物权归属始终不发生变化,也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不能履行的状态。基于这一原因,也可以确定此类合同无效。  相关知识延伸阅读:北京市集体土地房屋拆迁的程序  《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》中,对拆迁人如何进行集体土地房屋的拆迁作了明确的规定。其具体程序可以概括为以下几方面:  
    1、用地单位取得房屋拆迁许可证,成为合法的拆迁人;  
    2、拆迁人向区、县房管局递交拆迁实施方案并经批准,其中,拆迁方案中必须包含项目基本情况,拆迁范围、拆迁方式,搬迁期限,委托拆迁和评估等内容,被拆除房屋及其附属物基本情况,补偿安置方式及其主要内容,拆迁补助办法以及其他应当在拆迁实施方案中明确的内容;  
    3、拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁补偿安置事宜签订书面协议,协议应当规定补偿安置方式和标准、搬迁期限以及违约责任等内容。如果没有达成协议,应当经一方或双方当事人申请,由区、县国土房管局裁决;  
    4、经协议或国土局裁决后,拆迁人按照方案和协议实施拆迁及补偿安置事宜。
  • 根据《土地管理法》第七十三条规定,买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    农村土地分为很多种,承包林地、承包耕地、承包荒地等等,目前我国农村地区的土地是不能私自出售买卖的,但是能够依法进行土地承包经营权流转。

    《农村土地承包法》第32条规定,通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。
  • 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条,农民集体所有的土地,由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地所有权证书,确认所有权。  农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。  可见,农民集体所有土地用于非农业建设的,才需要给使用权人发给土地使用证,发证机关为县级或者市级土地管理部门。 
    一、过户所需要提供的材料  
    1、转让方的原土地使用证原件  
    2、已过户后买受人的房产证原件及复印件  
    3、买卖双方身份证原件及复印件  
    4、转让契税(县财政收取)及营业税等(地税局收取)。  
    二、办理土地证过户所需费用  国土部门收费(皖价费〔2008〕113号)  
    1、土地证工本费20元  
    2、土地登记费30元。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。