法律问答

和房产开发商签订了认购合同,并交了定金,但他们没有商品房预售许可证,要求他们退定金,但协商解决不了,我该怎办

2019-06-30 08:53:52
律师解答共有4条
  • 首先,根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。若购房者遇到这种情况,可根据具体条例进行合法维权。   其次,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”   因此,如果您起诉前开发商已经取得了商品房预售许可证,双方签订的商品房买卖合同有效;如果您起诉前开发商没有取得商品房预售许可证,双方签订的商品房买卖合同无效。建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房预售许可证》,以规避风险。   由上述也可知,未取得商品房预售许可证的不得对外售房。可先找开发商协商,协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致,主要应通过司法途径解决,也可向当地房地产经营主管部门反映。   法律小提示:   
    (一)商品房销售必须五证齐全,五证取得的顺序是,即:   
    1、《国有土地使用证》;   
    2、《建设用地规划许可证》;   
    3、《建设工程规划许可证》;   
    4、《建筑工程施工许可证证》;   
    5、《商品房预售许可证》。   在五证中,预售证是最后申办的一个证件,一般情况下其它四证不全无法取得预售证。没有取得预售证的楼盘不具备合法上市交易资格,建议您购买五证齐全的项目。   
    (二)由于取得预售许可证之前的内部认购不受法律保护,一旦发生纠纷,购房者权益很难得到维护,参与内部认购,至少存在4重风险:   
    1、房子可能建不起来,或者说不能按时交付使用。   有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”,无法交付使用。   
    2、如果楼房建不起来,认购款可能取不回来。   开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”,或者直接宣布破产。   
    3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。   比如开发商只盖100套房子,他却接受200户人认购,那么即使交了钱也可能得不到房子。   
    4、由于手续不全,有可能不能及时得到房产证。   根据国家有关规定,开发商售房必须具备“五证”,即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有“五证”齐全,才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证,土地使用权证就有可能拿不到,因此无法办理房产证。
  • 没有预售许可证而卖房,可以主张合同无效,要求退款,并可以要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
    第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
    逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
  • 作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢?
    第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。
    第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写。
    第三,一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
    第四,一定要分清房屋暂测和实测面积。
    第五,一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。
    有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
    第六,一定要认准交房日期是否确定。
    资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。
    对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
  • 根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定,房地产开发公司应具备以下条件:  
    1、有符合公司法人登记的名称和组织机构;  
    2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;  
    3、注册资金100万元以上,且流动资金不低于100万元;  
    4、有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员,两名以上持有专业证书的专职会计人员;  法律、法规规定的其他条件。  根据以上条件,城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》,进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件,但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发,因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》,而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准;同时查看《房地产开发企业资质管理规定》,房地产开发企业的资质分为五个等级,只有
    一、
    二、
    三、四级企业才能从事城市房地产开发业务,五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此,审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全,更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。;
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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