法律问答

现在我买的这个房子已经延期一年没能交房了,但是开发商同意赔偿违约金

2018-08-16 20:41:21
律师解答共有3条
  • 首先应该明确开发商违约时违约金的计算方式,需分为以下两种情况:

    (1)依据商品房买卖合同的约定计算违约金

    开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有约定的,一般以这个约定进行计算。但如果约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的,可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定,法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。

    举例说,如合同约定的违约金为2万,而违约造成的实际损失为1万元,那么法院最终会支持
    1.3万元的违约金。同时,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的实际损失确定违约金的数额。

    (2)依据法律的直接规定计算违约金

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

    1、逾期交房的违约金计算标准

    按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者具备资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同,又为大家提供了一种可以借鉴的方式。

    2、逾期付款的违约金计算标准

    按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

    3、逾期办理产权登记的违约金计算标准

    按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

    上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准,如果当事人双方约定了标准,过高或过低时,法院将掌握这种情况下的上下限标准,即下限不低于实际损失,上限不高于实际损失的130%。
  • 实践中如果商品房逾期交房,一般以买卖双方在合同中约定的标准来计算违约责任,主要包括两部分,一是违约金,二是已付房款利息。
    一般约定的违约金的标准是按已经支付房产的一定比例来按天数计算的,这一比例一般是每日万分之几的标准。例如,房价是100万元,约定的违约金是万分之一,并且逾期30天交房,则违约金为100万乘以万分之一乘以30天,结果是3000元。
    关于已付款利息,一般是约定按同期银行贷款利率按天数计算的,例如,房款是100万元,逾期30天,现行银行贷款利率为
    5.5%,则利息计算方式为,100万元乘以
    5.5%除以365天乘以30天等于4520元。
    这样上述两项相加3000加上4520等于7520元,这就是开发商应该承担的违约责任。
  • 开发商违约退房可以要求哪些赔偿,  
    (一)先找开发商协商,协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼费用。  
    (二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。  
    (三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中,都是开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。  开发商支付购房人首付款利息,即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。  若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。  相关知识延伸阅读:商品房退房的具体程序  如果购房者想要退房,买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的,并按照以下程序进行:  
    (一)购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的,可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出;  
    (二)办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款,并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续;  
    (三)开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者,并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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