法律问答

请问农村宅基地房屋一并转让,附带房屋持有人名下的宅基地使用证,能具有一定的法律效力吗

2018-08-17 20:12:33
律师解答共有3条
  • 农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员,具有身份属性,其在一定程度上有福利性质。
    如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员,根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力
    据此,似乎可以认定,转让房屋的协议是有效的,其实不然,理由是:根据《合同法》第七条当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。
  • 房地产转让的前提是转让人须对供转让的房地产享有处分权。有四种情形不得转让房地产:  
    1、转让人只享有部分所有权者不得转让房产。首先,共有人对共有的房地产均享有权利、承担义务。共有房屋的所有权属于全体共有人,未经其他共有人的书面同意,部分共有人不能转让房产;其次,以标准价购买优惠住房者,对房屋只有有限产权。因此在住用满5年之前不得买卖。  
    2、房屋所有权尚未确定者不得转让房产。对于权属有争议的房地产,其本身的权能处于不确定状态,为了避免纠纷复杂化,保护当事人的合法权益,此类房屋不允许转让。此外,对于未依法登记领取权属证书的房地产因为欠缺官方正式有效文件的认可,其归属不明,来源不清,也不能依法进行流通。  
    3、转让人所有权行使受到限制者不得转让房地产。首先,为促进房地产开发和土地的有效利用,避免炒卖地皮,对以出让方式取得土地使用权但不符合房地产转让法律要件的房地产不能转让;其次,对司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产也不能转让;此外,以成本价购房的房屋所有权人依据法律的规定对该房屋在5年内不允许上市买卖。  
    4、转让人系无所有权者不得转让房地产。被依法收回土地使用权的土地使用者依据房地产权利主体一致的原则也就丧失了对土地的使用权和地上建筑物和附着物的所有权,因此也无权转让土地使用权及其建筑物。  另外,校园内不能分割以及封闭管理的住房不能出售,教师公寓等周转用房不能出售。对于已购公有住房和经济适用房上市出售的,应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。
  • 《宪法》第十条:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

    任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
    土地的使用权可以依照法律的规定转让。

    《物权法》第一百五十二条:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

    第一百五十三条:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

    《土地管理法》第八条:城市市区的土地属于国家所有。

    农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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