法律问答

我十年前买的房子只有土地使用证,还没有过户,现在打算过户该怎么办?

2019-07-20 15:35:39
律师解答共有4条
  • 房屋交付后还没有过户,前房主可以私自闯入吗?如果房子已交付买方,尽管还没有过户,之前的房主是不可以随便处理该房的物品以及其他。下面就由法律快车的编辑为您介绍。   
    一、房屋交付后还没有过户,前房主可以私自闯入吗?   根据我国民事法律的规定,在房屋交付后,产权过户前,买方享有占有和使用的权利。但所有权人在行使另外两项权利即收益权、处分权时,也应该尊重买房人。最具代表性的是不得私自行使处分权,将房子一房二卖。   
    二、擅自入户涉嫌非法侵入住宅罪   私自进屋的行为涉嫌“非法侵入住宅罪”。因为该罪名所指的住宅,不强调房屋的所有权,是否拥有房屋所有权并不影响居住权。其实,此处的居住权,也可以理解成为《物权法》中提到的使用权。另外,生活中还存在着借住、租住、公有等多种形式,这些也都属于居住权的范畴。   只要是合法居住者,都享有居住的安宁权和其他相关私权利。只要实施了非法闯入行为,就会涉嫌构成非法侵入住宅罪。此罪的量刑是,三年以下有期徒刑或拘役。 所以,尽管您只是占有了房子,还没有办理房产过户,前房主也没权私自闯入你住的房子。您可以通过法律维权。
  • 《房地产管理法》第五十九条规定:缺少《土地使用证》,房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。没有《国有土地使用证》,业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
    3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅,得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质,以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》,就没有土地使用权。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护.
  • 协议离婚,一方不配合过户的:
      协议离婚的夫妻双方,在离婚协议上约定房子归一方,但是在离婚协议书上签字后,放弃房屋产权的一方不配合办理过户。对于协议离婚来讲,一旦对方不配合,房屋过户就比较麻烦,因为仅凭离婚证书和离婚协议书,尚不足以证明对方房产过户的真实意思,房屋管理部门无法审查协议的真实性,因此,碰到这种情况,可以采取以下措施:
      
    1、以不履行离婚协议为由向法院起诉。如果对方不配合,则是对离婚协议书的不履行,属违约行为,可以向法院起诉,要求对方履行离婚协议书,如果法院判决后对方仍不履行,可以申请法院强制执行,法院可以向房管部门送达协助执行通知书,这样就可以办理过户了。
      
    2、离婚时,到公证机关办理离婚协议书公证。为了防止出现离婚后,一方不配合的情况出现,可以在办理离婚时,将离婚协议书公证,以证明协议书的真实性,这样房管局就会对离婚协议书予以认可,将房产过户。
      准备协议离婚的当事人如果觉得双方协议离婚不够安全时,可以采用公证协议书的办法或者直接起诉到法院,以调解的方式结案,拿到法院的调解书与办理离婚协议书公证一样的效力。
  • 二手房土地使用证过户是多少?   根据相关规定,城镇居民办理土地使用证,主要是工本费和测绘费两项费用,其中工本费5元钱,测绘费规定居民房屋在100平方米以下(含100平方米)的收费13元,每增加50平方米加收5元钱,最高不超过30元。  二手房土地使用证过户是多少:二手房土地使用证过户不收取额外的费用。  目前二手房买卖所涉及的税费主要有:  
    1、契税:由于您的房屋面积超过90平米,不能够享受国家契税优惠政策,只能按照目前普通住宅
    1.5%,非普通住宅按买价征收3%由买方承担;  
    2、营业税(卖方):财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知,二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松:个人购买不足两年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税。您的房屋为05年的房屋,满足慢两年的条件,可以享受此项减免;  
    3、个人所得税(卖方):取得房产证未满5年,按交易差价的20%收取;  
    4、交易费:6元/平米,双方各付一半;  
    5、登记费:80元,买方缴纳。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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