各位专家、律师，您们好：我有件事烦请帮助：
我朋友与房产商在04年的时候签订了一份购房合同，约定04年12月交房，后来房产商交房逾期，我朋友多次找房产商，06年7月房产商下属的物业公司通知我朋友接房，我朋友就按要求接收了钥匙，并向物业公司提交了装修保证书，但物业公司却拒绝给我朋友出具房屋交接时间的书面手续。我朋友一气之下就将房产商告上了法庭（现在还没有开庭），要求房产商支付逾期交房违约金。但庭审前，有人说：“打官司要谁主张，谁举证”，我朋友没有证据证明房产商逾期交房，要败诉。我朋友很是苦恼！我认为在这个案件中，“交房时间”这一证据的承担是个焦点问题：我朋友现在是没有证据证明房产商的确切交房时间的证据，唯一能提交给法庭的证据是物业公司《物业管理规定》中载明的“业主接房时向物业公司交纳1000元装修保证金”的收据。后来我朋友申请法官调查，物业公司也不出证。这样我朋友就真要败诉吗？我自己认为关于交房时间这一证据的承担方应当是房产商，因为我看过最高法院的证据规定上说：在合同纠纷中，“对合同是否履行发生争议的，有负有履行义务的当事人承担举证责任”那么，在房屋买卖合同中，房产商的义务是按合同约定的时间交房，也就是说交房是房产商的义务，这样，如果房产商不能证明它何时将房交给了我朋友，法院就应当推定它是逾期交房，不知道我的说法对不对？我们也咨询了几名律师和法官，他们的说法也不一致。为此，急切请求各位专家律师给予帮助、答复！！！
2018-08-18 13:52:28
律师解答共有3条
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房屋买卖合同内容不违法，只要双方签字盖章就具有法律效力。
房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：
1．合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
(1)一般主体要求。《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
(2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
2．房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。
3．房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。 -
签订房屋买卖合同，首先看证件是否齐全。
作为买方需要注意：
1、审查卖方是否对房屋享有所有权，这个可以通过到房管局查册解决，如果卖方有配偶，那么原则上要配偶一并在房屋买卖合同上签字；
2、审查房屋是否有被他人主张权利的风险，同样可以通过查册解决，查册上面会显示是否有其他权利人，如抵押权人，如果有，那么这样的房子不能买，或者让卖方处理完了再买；
3、房子如果是干净的，那么就要注意交房时间，要约定明确的交房时间、交房条件，以及逾期交房的违约责任；
4、明确办理房屋过户手续的时间及条件，以及约定卖方协助办理手续的义务及违约责任。等等。
作为卖方需要注意：最主要明确买方的付款期限、付款方式，并且约定逾期付款的违约责任；最后，对于买卖双方，上面所提到的均需要关注，可以明确对方的责任，也可以避免自己违约。 -
目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。 其
一、房屋买卖合同的形式要件问题，
亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定， 购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。 其
二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
