2004年，原商品房拆迁，开发商在双方统一意见的情况下签署了回迁合同，在楼房快竣工的时候发现我所回迁的商品房，在未经我的同意许可下被开发商擅自更改为楼梯间。
房屋面积是92平方（愿面积88.7平方）超出的面积3.13平方，按当时双方签署的合同
每平方1.3万为依据，我予付给开发商2万元（合同上已注明）。
合同1，2，3，4条为房屋面积以及价格，5条，说明在2004年11月应付与开发商50%的
剩余的在房屋交付使用时，一次性交付。的房屋面积应以
6：条换后延吉市房产管理局测量部门确认发照的面积退少补。为准，房款多
7：开发商应在2006年给我房屋所有权证及土地使用权证
8：相关税务应按国家规定由甲乙双方各自承担
9：乙方保证在2004年10月22日前搬迁腾空被拆迁的房屋
10：甲方保证在2005年11月15日前将产权房屋交付给乙方使用
11：房屋所在位置
12：甲乙双方应自觉遵守以上各条款，如有一方为约应向对方加倍赔偿经济损失。
我是在没有接到房屋变更通知的情况下自己发现房屋产权被侵占的，按当时的商品房价格1.3万元每平方是双方同意后签署合同的，并且予付了50%的款项，造成了事实，而应该在2005年应交付的使用权拖到至今没有实现。
开发商明明拥有未出售的商品房，却不予已更换，试想现在房屋价格一年一变，而且在有合同12条的支持下，背合同的情况下已双倍应予违惩罚，应否能予实现？
12条中的经济损失应否应该理解为所有（包括房屋价值，房屋延期出租价值）在内的所有价值的损失。如果法院下判房屋评估是否合理？
2018-08-19 03:38:21
律师解答共有3条
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《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。
当然，变成危房强制拆除的除外。
2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。
3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。 -
商品房的土地证和房产证必须领取，这是作为你享有国有土地70年使用权的唯一证明，是你权利的来源和归属的证明。因此，必须领取。而且，如果你想要办理一些出租，转让，或是抵押贷款，这都是你所必须提供的证明。
因为房屋无土地证会造成房产“物权”的不完整。我国土地法和房地产法明确规定房屋应办理土地证，这既是一项法律规定，也是保护房屋产权人权益的一项有效措施。 《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证“制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权则没有交给业主，其房屋的权利是不完整的。 -
土地使用权证又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。
1、土地证也就是国土证，证权人就是这土地的有效使用者。一般情况下办理国土证只要拿着开发商的购地发票和规划证以及本人身份证到当地国土局或属下国土所办理就可以了。
2、转让的流程就需要买卖双方带着身份证、国土证(没有办证的话可以带购地发票和规划证)需本人亲自来到国土局的办证大厅办理过户手续。
3、分割的流程就需要到建设规划局申请分割，待他们同意分割后就拿分割好的四至图及规划证/国土证到国土局按照转让办理相应手续。
4、如果是商品房又不同了，商品房办证的流程是这样的：房子竣工验收后，国土局首先给开发商办理一个整栋楼的房产证，就是一个大的房产证，这时所有产权是开发商的，所以我们叫开发商是大业主。当我们买房后，再进行产权转移，把每一户的产权过户给买家，办理每一户独立的房产证，这种小的房产证是我们自己的，所以我们是小业主。在你买房后，你可以要求在规定期限内把产权过户给你。一般是90天。如果在规定期限内开发商没有把产权过户到你的名下，你可以向房地产管理部门投诉。也可以向开发商索赔。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
