法律问答

我建筑物区(以下简称:小区)共四栋房产175户业主(以下简称:产权人)。1996年依照政策企业(以下简称:售房企业)按房改房产权售房给175户业主私房,并经成都市房管部门依法办理了《中华人民共和国房屋所有权证》中登记:1、所有权人:购房产权个人;
2、房产来源:房改成本价购买;3、登记原因:房改售房;4、产别:私房;5、附记栏中:房改出售的成本价房,产权人占100%。
但2004年售房企业与社区签订《协议书》:将小区的共用设施(即囲墙、大门、道路、绿地、自行车停车棚、门卫室、会议室、活动室等),永久移交给社区管理权、收益权。为此,小区由社区的物管权,不由有专有产权人共同决定小区物管事项。所以只能由社区在小区收取自行车停车棚的停车费;小区内没有机动车停车场,社区在小区道路上停满了汽车,将收取汽车停车费更变为“汽车停车卫生费”为社区收益自行支配,权利人无决定和支配权。
售房企业回复说:《物权法》是界定该法律颁布以后的商品房住宅小区,而颁布之前企业建设的本企业职工住宅小区仍保留它的历史属性,产权的性质不变。按照房改房政策仅将套内面积(注即:专用面积)出售的价格中并沒有包括小区内的公共场所、公用设施等。所以小区内的公共场所、公用设施等的产权仍属售房企业所有。
为此请求法律咨询。

2018-08-19 13:46:47
律师解答共有3条
  • 房改房可以转为商品房吗? 房改房一般是单位修的房子,商品房是开发商通过拍卖或挂牌等方式取得土地开发的房子,房改房一般是划拨土地,商品房是出让土地,房改房是不可能变成商品房的,两个词语的意思都不一样。
    房改房不同于商品房,买房者在实施交易之前,弄清房改房产权,因为并不是所有房改房都可以自由买卖的,比如军队、保密单位、教育部直属高校的房改房。已取得房地产产权证、出售、抵押、交换的,已按标准价或成本价付清房款、交换、赠与的,已按成本价付清房款、已交纳应分摊共有建筑面积价款、已按规定交纳国有土地使用权出让金的1%的房改房是可以和商品房一样自由买卖的。
    但是房改房还是不能转为商品房。
  • 出售房屋手术和材料:
    1、契税,买方交纳。成交价的
    1.5%;
    2、土地出让金,买方交纳,成本价房:房产证建筑面积乘以1560再乘以1%。
    3、印花税,买卖双方分别交纳,成交价的千分之
    0.5。
    4、原产权为优惠价、标准价购买的,上市出售时应补成成本价后方可上市,补交金额为房产证建筑面积乘以6%。
    5、办理过户需要带《房屋所有权登记申请书》,买卖合同,双方的身份证原件及复印件,卖方婚姻证明的原件和复印件及配偶同意出售房屋的意见书,原房屋所有权证,原房屋所有权证上的附图及房屋登记表复印件,买卖双方的个人名章,无章可不提供。买卖双方本人到场。到房屋土地权属登记事物中心,就是房管局。
    夫妻一方,或者其他共有权人(比如同居产生的共有),因为“共有房产”被出售,权力受到侵害的,可以根据法律规定,向侵权人主张赔偿。
  • 房屋所有权赠与协议   甲方:   乙方:   双方就房屋所有权赠与事宜,经协商,达成如下协议:   
    一、房屋状况:该赠与房屋位于  市  室,建筑面积  平方米,产权证号:房权证下字第    号。   
    二、房屋性质系回迁房。   
    三、甲方确保对该处房屋拥有合法的所有权。   
    四、甲方承诺将该处房屋所有权赠与给乙方,并明确本协议生效后,该处房屋所有权归乙方个人所有。   
    五、本协议生效后,房屋所有权证换证手续由乙方负责办理。   
    六、本协议经签字并公证后生效。   
    七、本协议一式五份,甲乙双方每人各执一份,一份公证处留底,一份交房管局办证备案。   甲方:            乙方:   年  月  日
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。