法律问答

房产纠纷 签订了购房合同 房东违约

2019-08-21 13:27:38
律师解答共有4条
  • 签订和履行国际贸易合同应注意的问题:
    ? 签约前的准备工作
    ? 市场可行性调查
    在每笔交易之前,都应当对交易的可行性进行调查,尤其是在做原来没有做过的产品出口之前,更应当进行市场调查。
    调查的主要项目包括:
    ? 地理、气候、居民消费习惯
    ? 例如:中国某公司向西欧出口花生,但需途径红海海峡等赤道地区,但并未采取特别冷藏,货物到港后发现全部变质。
    ? 又如:许多国家有各种各样的禁忌,如果不了解,有可能造成退货。
  • 购房定金纠纷发生后,作为购房者来说,可能会寻求调解或者诉诸法院请求解决。然而,我们应该如何去预防和防范这类纠纷呢?为了不至于产生对购房者不利的后果,下面有几个在实践中经常用到的解决方法可供参考:  
    1、购房者将交给中介公司或售房者的钱约定为预付款,比如“买方缴纳卖方(或中介公司)1万元,属于预付款,如果买卖双方没有签订协议,此款全部退还买方”。按照法律规定,预付款与定金的法律性质不同,无论什么原因,只要合同没有签成,预付款都是可以退的。而定金则不同,如果一方单方悔约,不想买房了,则定金不退。有时并非买方不想买房了,而是没有证据证明;  
    2、买卖双方不与中介公司签订居间协议或委托代理协议,而是直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议,因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序;  
    3、如果交定金,控制在一千元以下,这样做一是表明诚意,二是一旦有纠纷,定金退不回来这样损失会小;  
    4、如果交了定金,写明一定时间之内(比如30天),买卖双方或者买卖双方与中介方没有签署正式的房屋买卖协议,定金交给谁谁退还;
  • 买了房产后,出现违约的情况很多,需要具体情况具体分析。比如:房产买卖合同违约赔偿问题。当遇到违约时提出要适用减少或增加违约金的主张,必须具备下列条件:

    1、商品房买卖合同中必须有约定的违约金条款;

    2、在商品房买卖合同中约定的违约金过高或过低;什么是过高或过低,在下文中讨论。

    3、要有合同一方当事人请求;不请求则一般不处理,但也有法官依职权裁判的实例。
  • 二手房购房合同违约处理办法
    (一)要求继续履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同,如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金,如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。但有下列情况的不适用继续履行,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
    1、法律上或者事实上不能履行;
    2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
    3、债权人在合理期限内未要求履行。
    (二)解除合同,适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
    1、定金罚则,如果合同当事人在合同中约定了定金条款,或者另外订立了定金合同,则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时,应双倍返还定金。其中需要注意的是,定金数额不得超过合同总价款的20%,超过部分将不被视为定金。
    2、违约金,如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,并且约定不违法,也无明显不合理的,则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少
    3、赔偿损失,在另外一些情况下,违约一方应当承担赔偿损失的责任:
    (1)合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用的,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决和法院判决。
    (2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的,对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失--包括合同履行后本可以获得的利益,但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。