法律问答

我想咨询一下关于房屋买卖合同问题

2019-08-27 15:30:10
律师解答共有3条
  • 目前,房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。  其
    一、房屋买卖合同的形式要件问题,
    亦即买卖房屋协议是口头或书面均可,还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
    (二)项规定, 购买房屋办理过户登记时,“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然,买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同,而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一,不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。  其
    二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题
  • 《房地产买卖合同》的解除条件:  
    1、当事人协商一致解除;  
    2、约定的解除条件成就;  
    3、因不可抗力致使不能实现合同目的;  
    4、在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;  
    5、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;  
    6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;  
    7、一手商品房的特别规定:  1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;  2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;  3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;  4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;  5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主体结构质量经核验确属不合格;  6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;  7)面积误差比绝对值超过3%的;  8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;  9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;  10)合同约定买受人以贷款担保方式付款,因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;  
    8、法律规定的其他情形。
  • 房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同应包括以下主要条款:

    1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。
    如果有委托代理人的话,那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。
    2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。
    3、房屋的价格及付款时间约定。
    一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。
    在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
    4、交房期限。卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。
    或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。
    5、权利担保。卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权
    如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。
    6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。
    在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。

    7、合同双方认为应当约定的其他事项。
    如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。