法律问答

请教俩个问题,第一个:如果买的房子被前方同小区高楼遮挡阳光,可否让开发商退房。
第二个:开发商未取得《预售证》的情况下卖房,但开发商之后又办理了《预售许可证》,在开发商办理预售证日期之前所销售的所有房子都属于违法销售吗?在《预售证》办理之前所购买的业主可以要求开发商退房并补偿吗?

2018-08-26 10:04:17
律师解答共有3条
  • 办理预售许可证注意事项
    办理房屋预售许可证有相关的法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第四十四条,商品房地预售条件,就提出了商品房的预售应该满足下列条件。
    第一,开发商已交付土地使用权的出让金,并且取得了土地使用权的证书。第二,开发商应该持有建设工程的规划许可证还有施工许可证。第三,房地产开发商应该按照提供的预售商品房合理计算,然后投入相关的开发建设的资金,并确定施工进度和竣工交付日期。
    第四,县级以上的人民政府房地产管理部门应该办理预售登记,然后取得商品房预售许可证明。《城市商品房预售售管理办法》中的第五条还有《房地产管理法》中的第四十四条内容是相同,房地产开发商应该注意这个问题。
  • 开发商违约拒绝退房该怎么办,  
    (一)如果卖方已经违约但又拒绝退房的,购房者可以先与开发商沟通协商。在目前房价上扬的情况下,如果退房仅是退还原先的购房款,反而往往会使购房者遭受损失。因此,从经济收益的角度来说,退房可能不是很明智的选择。购房者可以通过与开发商协商,要求开发商通过其他方式,比如支付违约金等方式,弥补违约行为造成的损害。  
    (二)如果协商不成,购房者可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时主张卖方承担违约或者赔偿责任,同时支付自身因退房受到的损失如误工费、车费等。  相关知识延伸阅读:商品房退房的具体程序  如果购房者想要退房,买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的,并按照以下程序进行:  
    (一)购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的,可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出;  
    (二)办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款,并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续;  
    (三)开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者,并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。
  •   开发商降价,买房者可以退房或者主张差价补偿吗?  一:条件在开发商有商品房预售许可证(期房)或者商品房销售许可证(现房),并且开发商不存在欺诈(例如隐瞒土地使用权或者地上在建工程抵押给银行的事实)的情况下,商品房买卖合同正当有效,合同双方当事人,包括开发商和业主都应该遵守合同,不能恶意违约,假如合同没有特别约定降价买房者可以退房或者补偿差价,那么开发商降价业主不能有此主张,否则就是不尊重契约;  二:期房和现房的区别是开发商是否办理下整栋楼的产权,这叫初始登记,是办理在开发商的名下,假如办理下了,就叫现房,反之就是期房;  三:在合同正当有效的条件下,只能和开发商协商一致才能解除合同,退房,但是要承担一定的违约责任,不过在目前的情况下,开发商一般不会退房;  四:假如开发商违约交房或者违约办理产权证到一定期限,业主可以主张解除合同,退房并且让开发商承担一定的违约责任,但是必须在合同约定的期限发出书面退房通知;  五:假如买房人是贷款买房,贷款没有批下来并且买房人没有其余的钱支付房款,合同目的达不到,合同无法实际履行,合同只能解除,买房人只能主张退房,但是买房人很可能要承担一定的违约责任;  六:假如开发商一房两卖,买房人可以主张解除合同,退房,让开发商双倍返还己付购房款。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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