法律问答

看好一处房子,目前小区尚未办理产权证,只有合同和发票。现在房主要求先一次性付清房款再做合同发票的更名,我又确实想买,请问该怎么规避风险

2018-08-28 17:18:30
律师解答共有3条
  • 房屋买卖合同更名有哪些规定?购房合同如何更名,房产买卖合同更名有风险吗?购房合同可以更名吗,购房合同怎么样更名?交付的房屋有质量问题怎么办,房产合同更名如何办理?购房合同收更名费合法吗,社会各界怎么看?
    一、购房合同如何更名?
    1、如果合同已备案,则无法更名。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确定:“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此,合同备案后不能通过更名来进行交易。
    2、与开发商协商撤销合同如果开发商同意的话,先要撤销合同,并且原合同撤销之后,您要再次签订合同重新备案,这样是可以的。这里面最关键的是要取得开发商的同意,并且您需要确定,是否原合同真正撤销,而您的合同可以成功备案。
    二、购房合同更名有风险吗?
    1、办理合同更名必须要征得合同另一方,即开发商的同意和配合。《合同法》第七十七条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”第八十八条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”合同更名的实质是合同主体的变更,也即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。那么通过该规定,可以看出,办理合同更名必须要征得合同另一方,即开发商的同意和配合。
    2、商品房买卖合同更名因涉嫌违反法律禁止性规定,存在被认定无效的可能。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》规定:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让;在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让手续,房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。因此,预售商品房的转让,须已竣工且取得房屋所有权证,否则权利人的转让行为无效,如果不是预售商品房那就不影响。如果想办理商品买卖合同进行更名手续的话,首先要征得开发商的同意和配合,其次因为原合同已经备案,且开发商的发票已经开出,那么更名的话就要涉及到发票税费等问题,且该合同更名因系国家政策及法律所禁止,存在很大风险。
  • 新建商品房产权证的办理  
    一、当事人需提交的材料  
    (一)卖方(房地产商)  
    1、房地产权证(新建商品房房地产权证);  
    2、商品房预售合同或商品房出售合同;  
    3、企业法人营业执照(复印件)、法定代表人资格证明、法定代表人授权委托书代理人身份证件。  
    (二)买方  
    1、商品房预售合同或商品房出售合同;  
    2、购房者身份证明(身份证、护照等)或企业法人营业执照(复印件)、夫妻共同登记需提供户口簿或结婚证明;  
    3、机关、团体、国有企业需提供上级主管单位的批准文件,事业单位需提供上级主管单位同意购房的证明,集体企业需提供职工代表大会同意购房的决议,有限公司或股份公司需提供公司董事会同意购房的决议;  
    4、付款凭证(复印件);  
    5、授权委托书、代理人身份证明;  
    6、法定代表人资格证明、身份证明。;
    二、办证程序  
    (一)提交材料  买卖双方当事人(或其代理人)共同到房屋所在区、县房地产交易中心(内销房)或上海市房地产交易中心(外销房、侨汇房),提交相关材料,填写房地产登记申请书和房屋产权转移申请书。  
    (二)预登记(初审)  交易中心经过初审认为合格的,送房地产测绘部门配图、绘制房屋平面图的地籍图。初审不合格的,退还给申请人,并说明理由。  
    (三)配图  房地产权证需附有地籍图和房屋平面图,这些图纸是对房屋及其相应分摊土地面积的确认和标定,必须由房地产管理部门认定的测绘部门绘制并加盖公章。买房人也需在图纸上签字或盖章。  地籍图和房屋平面图一式两份,一份制作房地产权证,一份在房地产登记机构保存。购房者应支付图纸费和勘丈费用。  
    (四)缴纳税费  经过房地产管理部门确认,购房者即可正式办理房屋产权过户手续,缴纳有关税费。契税。契税占房屋成交价的3%。
  •  房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产,去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形,有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。
      如果是正式过户了,建议咨询当地律师解决比较好。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
相关知识推荐
加载中