法律问答

前段时间与开发商签订了商品房认购协议,于2019年5月12日支付了2万元定金,于2019年5月13日支付了11万元的首付款。与对方销售约好,于2019年5月22日,签订正式的预售合同,但是就在准备签订正式的预售合同当天,销售拿出来一个补充协议,此补充协议内容大概有10页A4纸的内容,里面一味在规避开发商的风险,权利责任没有公平可言。(注:该预售合同和补充协议在当时交定金时并未出示给我们看,5月22日签订正式合同时才拿出来给我们看。)由于我们对补充协议条款不满意,拒绝签合同,向开发商提出交涉,主要诉求有以下2个:要么修订合同条款,直至双方达成一致,要么退还前期支付的总计13万元购房费用(包含2万元定金)现在开发商既不同意修改合同条款,也不同意退还定金。

2019-11-19 06:12:40
律师解答共有4条
  • 购房合同审查要注意哪些事项
    一、“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。
    二、使用规范的合同文本
    许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金。
    这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。
    三、查验有关证明文件
    买期房必须要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
    四、买期房要注意建筑面积的约定
    在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。
    五、买期房要约定资讯条件和时限
    所谓交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
    六、签约时要注意房屋质量问题
    购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。
  • 购房者和开发商签订购房合同后,该合同就是证明购房者购买房屋的合法凭证。一份完整的购房合同共有四本:开发商二本,房管部门备案一本,购房者一本。购房合同丢了怎么办,如何处理?  开发商在办理房屋产权证书时,需要将所有的四本合同拿到房管部门才能够办理产权证书,缺少任何一本都不行。所以,购房者一定要妥善保管好自己的购房合同,如果丢失了,要及时采取相应的补救措施。  在不同的时期所采取的补救措施各不相同,大致分为以下三种:  
    一、购房合同没有做预售登记前  如果购房者丢失合同,只需将剩余的合同作废,和开发商重新签订一份合同。购房者需要支付的费用是一份合同的工本费,约二百元左右。  
    二、在购房合同做完预售登记,但没开始办理银行按揭前  如果购房者丢失合同,所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废,到三个月期满后,拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同,然后和开发商重新签订一份合同,再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用,合同的工本费,新合同的印花税。  
    三、在购房合同做完预售登记,已经办理银行按揭后  如果购房者丢失合同,除需要办理第二种情况所办理的手续外,购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议,并将新的合同放在银行质押,因为原先的购房合同已经注销了,换成新的合同,也就是说购房者和银行所签的借款合同里的合同号已经发生变化了,尽管购房合同里面的内容没有变化,但依据《合同法》规定,该借款合同已经发生变更,所以需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的费用和第二种情况基本相同。  专家提醒,在整个购房过程中,合同经常需要交接,而合同的丢失也并不都是发生在购房者身上,有些时候开发商、律师、银行由于过失也会出现丢失合同的情况。所以在交接合同时一定要求对方出具书面的凭证,以证明自己已经将合同交给对方。否则一旦发现丢失,大家互相推卸责任,最终吃亏的还是购房者。
  • 签订购房定金合同时应注意以下内容:
    一、审查主合同的效力
    定金合同是主合同的从合同,主合同无效,则定金合同无效。定金合同属于担保合同的一种,根据《担保法》的规定,担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。
    因此在签订定金合同时应注意审查主合同是否有效,以保证所签订的定金合同有效。
    二、合同签订时主体
    定金合同签订时的主体应当与主合同的签订主体保持一致,因定金合同是主合同的从合同,主体不一致,定金合同无法起到担保的性质。
    三、定金合同应当以书面的形式签订
    根据《担保法》第九十条的规定,定金应当以书面形式约定。
    四、应当在合同中约定明确的交付期限
    合同当事人应在定金合同签订之日起一定期限内交付定金,交付定金的期限就是定金合同的履行期限,因此在约定交付定金的期限时,必须明确、具体。
    五、应当在合同中明确约定交付的方式
    定金合同从实际交付定金之日起生效,所以合同当事人应当在定金合同中约定交付定金的方式,比如通过现实的货币支付还是银行支付。如果是以银行支付的方式必须以收到交易凭证视为交付。
    六、定金的数额必须在合同标的额的20%以内约定,超过的部分不受法律保护
  • 《城市商品房预售管理办法》第五条规定:“商品房预售应当符合下列条件:
    (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
    (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
    (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。”
    《城市商品房预售管理办法》第六条规定:“商品房预售实行许可证制度。
    开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。”
    根据上述规定,房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证,同时要符合交纳全部土地出让金,取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。
    满足条件的商品房,可以进行认购。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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