买房是预付款还是预付款，有什么区别吗？

商品房预售中，很多购房者都遇到过交定金的问题。购房定金能不能退?　　什么是购房定金，购房定金能不能退?　　购房定金的作用是保证合同的顺利进行。根据最高法院担保法的司法解释：　　
(一)签订正式购房合同之前的定金。正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说，我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保，这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同，应当适用定金罚则。　　　　
(二)商品房买卖合同中约定的定金。正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形，一种解约定金;另一种是违约定金。签订购房合同时要对定金的性质进行约定。因为购房合同一旦签订就生效，约定不同性质的定金，法律后果是不同的。　　　　总之，无论约定何种定金，一方违反合同约定，在适用定金罚则后，还需承担损害赔偿责任，但当事人需举证证明损失大于定金赔偿额，并且这个损失是在签订认购书或商品房买卖合同应当能预见到的，不能漫天要价。提醒购房者不要盲目交付定金，一定要看清楚是签订什么合同时交付的定金，定金的性质一定要在合同中明确约定，如果拿不准可以咨询一下律师，不要被开发商的文字变换欺骗，出现纠纷时自己的合法权益受到损害。

1、购房者将交给中介公司或售房者的钱约定为预付款，比如“买方缴纳卖方（或中介公司）1万元，属于预付款，如果买卖双方没有签订协议，此款全部退还买方” 。按照法律规定，预付款与定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的。而定金则不同，如果一方单方悔约，不想买房了，则定金不退。有时并非买方不想买房了，而是没有证据证明；
2、买卖双方不与中介公司签订居间协议或委托代理协议，而是直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议，因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序；
3、如果交定金，控制在一千元以下，这样做一是表明诚意，二是一旦有纠纷，定金退不回来这样损失会小；
4、如果交了定金，写明一定时间之内（比如 30 天），买卖双方或者买卖双方与中介方没有签署正式的房屋买卖协议，定金交给谁谁退还；
5、签订定金协议前一定据理力争，将对自己有利的条款写入协议或合同；
6、购房者在购买二手房时最好签订认购协议。因为相对于定金协议来说，二手房的认购协议比较好改，只要购房人坚持基本都能成功。因为中介公司有几千元利润也想赚，不想让这笔钱跑掉，因此会在协议的内容上让步。购房人正可以抓住中介公司想赚钱的弱点，签订对自己有利的协议。

定金、订金、预付款、意向金、诚意金等等都是在是都是在主合同履行前一方给付另一方一定数量的款项。因此，很容易混淆，在实践中，许多人把定金当作“订金”或写成“预付款××元”，以至于发生纠纷时分不清是定金还是订金、预付款。其实这几者是有很大区别的。　　第
一、定金　　
1、定金以书面形式约定;　　
2、购房定金的数额不得超过房屋总价20%，超过部分无效，换句话说，即使约定定金为房价的30%，如果发生违约，那么定金数额也只能按照20%计算。　　
3、购房定金可以抵冲奉;　　
4、定金的罚责从定金交付之日生效，准买房人不在约定的期间内交付定金的，准售房人可以将房屋另卖而不承担双倍返还的违约责任。　　
5、定金罚责(定金最主要的法律特征)　　担保法司法解释第115条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”　　有的购房合同或者定金性质的条款里面约定“意向金、诚意金”等，即使名称不同，但是只要规定定金罚责，那就属于定金，如果没有书面约定定金罚责的，那就不属于定金，如果买卖不成的应当退还给买方。　　第
二、订金　　和定金虽然只有一字之差，但是法律性质完全不同，订金不具有定金罚责的特点。　　根据沪房地资市[2001]112号的规定订金数额应当在总房价的千分之五以内。　　订金按预订协议约定的办法处理。但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：　　
1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;　　
2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;　　
3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;　　
4、广告、楼书、样品房与实实际状况不相符的。　　第
三、预约款　　
1、预约款并不一定就是定金　　担保法解释第118条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”所以商品房认购书中约定的预付款如果没有约定定金字样，必须要具备定金的性质，否则预付款不属于定金。　　
2、符合哪些法定条件的预付款属于定金　　
(1)有“定金”字样;　　
(2)虽无“定金”字样，但是约定预付款在准买受人不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，当然准售房人的双倍返回责任不一定在合同中明确约定，但商品房认购书是双务合同，可以推定其双倍返还义务。