债务是房屋抵押贷款，出让以后房屋抵押贷款所有权归谁

从法律规定来看：　　
1、债权转让为处分行为，要求出让人应有的完全民事行为能力，否则，根据民法通则第五十八条和合同法第四十七条的规定，转让应当认定无效(无民事行为能力人签订的)或效力待定(限制民事行为能力人签订的，经追认后有效);　　
2、受让人是否应有完全的民事行为能力，有观点认为，受让人取得债权，属纯获法律上的利益，故依合同法的上列条款，只要有限制行为能力即可。但我们认为，除因受赠与获得债权外，其余情形多为买卖，认为受让人为纯获法律上的利益，与事实不符。所以受让人取得债权有对价的，也应认为受让人需具备完全的民事行为能力;　　
3、法律对受让主体有限制的，应当遵守相关规定。法律规定不得向外国人为转让的，受让人不能为外国人;法律对受让人范围有限制的，受让人不得为受有限制的人，如资产管理公司不良贷款债权的受让对象，财政部财金[2005]74号通知第三条规定，国家公务员、金融监管机构工作人员、政法干警、资产公司工作人员、原债务企业管理层以及参与资产处置工作的律师、会计师等中介机构人员等关联人不得购买或变相购买不良资产，即不得受让不良贷款形成的债权。根据合同法司法解释第4条的规定，虽然认定合同效力的依据只应为法律和行政法规，但上述情形下，应当可以认为相关人士参与受让，对于国家利益或社会公共利益有损。案例中如果受让人为资产管理公司工作人员等人员，合同应当按无效处理。

抵押的房子不能卖，需偿清贷款后注销抵押后进行买卖。
办理抵押注销需要的资料手续：
抵押注销登记申请表；
抵押人为个人的，提供本人身份证复印件（校对原件），抵押人为单位的，提供营业执照或组织机构代码证复印件（校对原件）；抵押权人为个人的，提交本人身份证复印件（校对原件），抵押权人为单位的，企业提供营业执照复印件（校对原件），其他单位提供组织机构代码证等复印件（校对原件）；
存量房抵押的，提交原房屋所有权证（包括共有权证）原件及复印件；
存量房抵押的，提交他项权证原件；预购商品房按揭的，提交房屋抵押权预告登记证明原件或预售商品房按揭备案证明；
还款结清证明、抵押权人放弃抵押权书面声明等证明抵押权消灭的材料原件；
登记机构认为有必要收取的其他资料。

　如果债务人房产已经抵押给银行，不妨碍债权人对该房产申请查封。债权人应当尽可能寻找债务人有无隐匿、转移的财产，并及时起诉和申请财产保全。债务人还清银行债务后，该房屋可以解押，债权人有权起诉并申请人民法院拍卖、变卖房产；债务人未清偿银行债务的，债权人仍然可以起诉并申请人民法院拍卖、变卖房产，拍卖、变卖所得的价款在优先清偿银行债务后的剩余部分，用于偿还债权人的借款。