法律问答
你好,之前1月份买的房子已经给卖方定金20万,中间更名费2万,至今都没有更名,现在告诉不能更名了,导致余款一直没有付,现在卖方说我们违约了,怎么办?请教
2020-01-02 17:52:57
律师解答共有4条
可买卖过户或赠予过户。房产证满五年的,买卖过户划算。具体如下:
过户的话办赠予费用约为报税价(即你们商定的房产转让价)的6%(公证费3%,过户税费3%)。但赠予过户后,如果你们以后要转让房产,单一项个人所得税就要交报税价的20%。所以不建议采用赠予过户。
建议采用买卖过户,即直接转让房产,税费约为房产报税价的8%(卖方:个人所得税1%(房产证大于5年的免)、增值税
5.5%(房产证大于2年的免),买方:契税
1.5%,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。
针对拒签居间协议和拒收定金:
如果卖家在中介处挂牌待售,按中介一般的操作流程,中介会先让买家签居间协议,由于居间协议仅有买方签字,所以居间协议还没有成立,卖家即使不签,也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式,即将居间协议的主要内容确定后,先让卖家签字,再让买方签字。
卖家虽然已经签了居间协议,但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金,所以如果卖家不签收的话,那么意向金就不会变成定金,卖家毁约就不会受到
定金罚则
的处罚。
中介除了采取前面所说的反向操作方式外,还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样,中介收了定金也就等于卖家收了定金,卖家毁约就要承担定金罚则。
根据民事诉讼法规定,委托诉讼
代理
人应当遵守以下规定:
1.必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的
授权委托书
。委托他人代为诉讼,关系到当事人对实体权利和诉讼权利的处分,以及诉讼结果的承担,为避免日后因委托范围和权限不清发生争议,影响判决、裁定和调解的执行,法律要求委托诉讼代理人必须用书面形式,而且要由当事人、
法定代理人
签名或者盖章,以表明委托诉讼代理人是当事人、法定代理人的意思表示,当事人、法定代理人对诉讼代理人在代理权限范围内的诉讼活动负责。
2.授权委托书必须记明委托事项和权限。代理制度是我国民事法律制度的一部分,代理分为民事代理和诉讼代理,前者是为了帮助当事人实现
民事法律行为
,后者是为了帮助当事人实现诉讼法律行为。
要求授权委托书记明代理事项,是要求当事人、法定代理人写明委托他人干什么?是从事某一民事活动,还是进行诉讼?代理诉讼的标的是什么?诉讼代理人是代理当事人、法定代理人进行诉讼,代理人在代理权限范围内从事的代理行为,应当由当事人、法定代理人承担,超越代理权的行为,属于
无权代理
,后果应当由代理人自负。
因此,委托代理人必须写明代理权限,是委托代理人申请回避、提供证据、陈述事实、进行辩论、申请诉讼保全和证据保全、请求调解、提出反诉、上诉、申请执行,还是仅就其中一项或者几项授权代理。
如果授权委托书没有特别注明代理权限,只写“委托×××代理诉讼”,视为代理人有权为一切处分实体权利外的诉讼行为。
签订
买卖合同
后,卖方违约,可以按照法律规定和
合同
约定追究卖方的
违约责任
。通常买卖合同约定的定金,卖方应该赔偿买方。
《合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”
《合同法》第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
”
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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