法律问答

主要合同不是没有成立吗? 支付定金是从合同开始的,有效吗?

2020-01-05 15:37:07
律师解答共有3条
  • 《合同法》第25条规定:“承诺生效时合同成立”;第32条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第33条规定:“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的,可以在合同成立之前要求签订确认书。
    签订确认书时合同成立。”  根据第25条规定,承诺到达要约人时合同即告成立,但第32条、33条又规定了不同的合同成立时间规则,这三个条文的适用关系是:若同时存在各条适用情形而三者又不一致的,应以第33条为准;若同时存在第25条、32条适用情形的,应以32条为准;若只存在第25条适用情形,或双方签字盖章时间与承诺生效时间一致,则可适用第25条,举例说明:甲公司于1998年10月5日向乙公司发出要约,乙公司于10月10日向甲公司了妯承诺并于当日到达,甲公司于10月15日在合同上签字后再寄给乙公司,乙公司于10月20日在合同上盖章,后甲、乙双方又于10月25日签订了合同确认书。
    在这个案例中,甲乙之间的合同成立时间应为1998年10月25日。  第32条中的签字与盖章之间是选择关系,即当事人既可以只签字而不盖章,也可以只盖章而不签字,也可以既签字又盖章。
    双方当事人的签字、盖章行为既可以同时同地完成,也可以异地完成。在异地完成情况下,以最后一方当事人完成签字或盖章时间为合同成立时间。
  • 成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
    (一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
    (二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
    (1)未依法取得房屋所有权证的;
    (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
    (3)共有房屋未取得共有人同意的;
    (4)权属有争议的;
    (5)属于违法建筑的;
    (6)不符合安全标准的;
    (7)已抵押,未经抵押权人同意的;
    (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
    (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
    (三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
  • 定金交付后合同签订前,买卖双方就一次性还是按揭付款方式的约定发生分歧,导致合同不能签订,又没有证据证明双方真实约定的情况下,定金应如何处理?  在现实中,经常会有类似纠纷的发生,买卖双方签订《定金协议》后,由于种种原因,不能就房屋买卖合同达成一致。因为定金协议里约定,收受定金一方违约的,应当双倍退还定金,支付定金一方违约的,另一方有权扣留定金。
    在这种情况下,买卖双方是谁违约就成了关键的问题,如果无相应的证据来支特,任何一方的主张都很难得到支持。因此建议买卖双方在签订《定金协议》里就将关于房屋买卖合同的关键性条款明确下来,如房价、付款方式、付款时间等,这样就避免了买卖双方相互推诿,责任无法划分情况的出现。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。