法律问答
我有一所房子要出租。现在,想出售出租房屋的人不同意搬出去。我该怎么办?
2020-01-09 16:44:51
律师解答共有3条
1、出租人的
违约责任
(1)未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的,应当支付
违约金
;给承租人造成损失的,还应负责赔偿。
(2)交付的房屋及其附属设施不符合合同要求,或未按合同规定对房屋进行维修养护,危及承租人正常、安全使用的,应负责修理;承租人有权要求支付违约金;给承租人造成损失的,还应负责赔偿。
(3)出卖、转租房屋时,未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的,应负责赔偿损失。
2、承租人的违约责任
(1)未按约定支付租金的,除补交租金外,还应偿付违约金。拖欠租金达到一定期限(私房租赁为6个月)的,出租人得解除合同。
(2)对出租房屋使用不当,造成房屋及其附属设施不合理损害的,应负责恢复原状或者赔偿损失。
(3)擅自转租、转借、换租房屋或利用房屋进行非法活动的,出租人有权解除合同,并请求支付违约金。
注意买卖出租房屋的两个问题:
一是买卖不破租赁,在租期到期之前,房屋购买者不能要求承租人腾房。
二是承租人的优先购买权,买出租的房屋之前要有承租人的放弃优先购买权最好。
二、买卖出租中的房屋需要注意什么?
(1)不仅要在房屋
买卖合同
中注明房屋正在出租,还要将
租赁合同
作为
二手房
买卖合同的附件
如果不按这个要求做,则可能发生以下的风险:
a、一旦卖方违约不想将房屋卖掉时,即可另行签订虚假租赁合同,将租期约定的很长,将租金约定的很低。
这样依据“买卖不破租赁”的规定,不论是卖方还是买方都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买方要求继续购买房屋的意志,而卖方则不用承担任何违约责任。
b、卖方可以降低租金,改变买方的预期收益。
(2)要明确的约定房屋租金什么时候转由买方收取
通常房屋租金最迟在买方支付百分之八十的购房款或者
房屋产权
过户时,转由买方收取。
房屋租赁合同经双方当事人在合同上签字或者盖章后,即具有法律效力。
房屋租赁协议签订注意事项
1、首先要看房东的身份证,和房产证(现在是不动产证)的真伪,以及是否是同一人,确定房产证地址是否与租赁的房屋地址相符合。
2、签订合同时也要按照房产证地址写的明明白白。合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
3、在签订合同前,要确定房子里面是否带家具家电出租,以及带哪些家具家电,签订合同时要写在合同里面。
4、房屋是否含税费出租,也要写的明明白白,特别是一些商用的房子,如果需要开发票的话,税费算下来也是蛮高的。
5、租房子时的付款方式要写清楚(如押一付三,押一付六 等)租赁年限,也要写清楚。
6、还有就是违约条件。按照谈好的写的明明白白。包括房屋的维修责任。能写尽合同就尽量写到合同里面,避免以后退房时带来不必要的麻烦。
7、如果签合同的不是房东本人,这时候一定要问清楚房东与此人的关系,并且要对方出具房东的委托书。
8、签订好合同后双方签字画押。注明签订时间,并且要对方写一个收条。我们也要保留好收费凭证(如转账记录和收条)
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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