法律问答

先抵押,后租赁,法院拍卖,承租人有优先购买权吗

拍卖
2020-01-29 21:55:39
律师解答共有4条
  • 抵押物拍卖受偿是抵押权实行最为普遍的方式。 抵押权人与抵押人之间通过协议对抵押财产进行拍卖的,属于任意拍卖;而抵押权人与抵押人就抵押权发生争议而诉至法院的,人民法院经审理后判决拍卖抵押财产的,则为强制拍卖。
    之所以要实施拍卖,是因为以拍卖的方式实现抵押权具有较多优点,因为拍卖是以公开竞价的方式出卖标的物,因此,拍卖的成交价格能够最大限度地体现拍卖财产的价值,既有利于维护抵押人的利益,也能充分发挥抵押财产对债权的担保功能,从而维护抵押权人的利益。
  • 如何买法院拍卖的房子?  首先,拍卖的房屋产权要清晰,过户不会有任何问题;  其次,拍卖的价格比较合理,如一些房屋的起拍价仅为市场价的七成至八成,超过起拍价就可成交。  委托拍卖的房屋,拍卖公司首先要对房屋的权属进行严格的审查,然后再同委托人签订《委托拍卖合同》。经拍卖所得的房产办理产权时需提交房屋权属证书,拍卖成交确认书,委托拍卖协议,判决书、裁定书或调解书,委托书。  除此之外,还需要提醒的是委托拍卖的房屋如设有抵押权的,应先注销抵押权;法院委托拍卖的,要提交法院委托拍卖函及协助执行通知书。对于拍卖的房屋,交易手续费需双方缴纳。  消费者竞买时要掌握以下要诀:
    一、了解所竞买房产的权属状况。
    二、了解房屋的面积、结构、配套设施、周围环境。
    三、竞买人可选择两个以上的标的竞拍。
    四、了解拍卖机构能否提供按揭贷款服务。
    五、要反复比较判断该房产的价值,以确定适当的心理价位。
    六、注意选择合法的房地产拍卖机构。
    七、有必要对拍卖房进行实地考察,掌握第一手资料。
  • 承租人的优先购买权如何行使:  
    一、承租人的优先购买权如何行使——提前通知承租人  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)第一百一十八条的规定:“出租人出卖房屋,应提前三个月通知承租人,在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该无效。”  根据特别法优于一般法、新法优于旧法的法律适用原则,拍卖出租的房屋的通知期间应当以合同法的规定为准,即出卖之前的合理期间,而不必一定限定为三个月。但是,由于合理期间的判断属于法官的自由裁量范围,当事人按照自己对于“合理期间”的理解来进行通知,必然存在法律裁判不确定性的风险,因此,建议办事处应当在拍卖之前的尽早时间通知承租人。人民法院在民事执行中的拍卖是一种特殊的拍卖形式。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定:“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的,视为放弃优先购买权。”因此,对于人民法院民事执行的拍卖,应当在拍卖五日以前通知。  
    二、承租人的优先购买权如何行使——未提前通知的  《民法通则》司法解释以及《合同法》对于出卖人通知的法律规范为强制性规范,在未提前通知的情况下出卖房屋,由于违反了法律的强制性规定而无效。但是,如果买受人已经善意的完成过户登记,根据公示公信原则,买受人可以获得房屋所有权。而且由于拍卖是公开市场行为,法律更加倾向于对于第三人的保护。这里需要注意的是由于承租人的优先权为法律所明确规定,未提前通知的情况下拍卖并过户登记行为,存在法院司法裁判不确定性的风险,因此,建议办事处应当提前通知承租人后再进行拍卖。  
    三、承租人的优先购买权如何行使——同等条件在拍卖实践中应如何掌握  不同拍卖公司对于拍卖过程中如何针对承租人优先权的行使有着不同的实践,因此,各种实践方式在细节上肯定会有出入。但是,这里可以介绍一种比较常用的方式:拍卖师叫价之后,如果存在有效的最高应拍价,拍卖师会直接询问优先权人是否行使,如果,优先权人明示表示愿意接受,则签署拍卖成交确认书,反之,如果优先权人拒绝行使优先权,则视为放弃优先权,由应拍人签署成交确认书。  
    四、承租人的优先购买权如何行使——优先权人放弃优先权的方式和期限限制  法律已经明确要求出卖人提前通知优先权人,但是,在何种情况下,可以认定优先权人放弃优先权呢?如果,在通知期间内,优先权人明确表示放弃优先权,则无异议。但是,如果出卖人在出卖通知中明确优先权的行使期间,优先权人未作表示,是否认定为弃权,法律很大,因为这涉及“默示弃权”的问题,在法律无规定、当事人无的情况下,一般不会认定。但在一般的买卖当中,出卖人的通知期间是否也是优先权人行使优先权的失权期间,法律没有规定,所以,很难认定。这是法律规定不完善的地方,有待于立法的进步。
  • 承租人在出租人出卖租赁的房屋时,在同等条件下享有优先购买的权利。这是一种法定的权利,有利于维护承租人的利益,维护市场交易关系的稳定,节省交易成本。承租人优先购买的实现需要具备以下条件:  
    1.承租人在租赁合同的存续期间享有优先权,租赁期间届满,承租人不享有优先购买权;  
    2.须在同等条件下优先,同等条件包括买卖的价格、付款的期限和方式等。出租人出卖租赁人,给承租人考虑是否购买的时间。如果出租人没不通知承租人就将房屋出卖了,或者在同等条件下没有卖给承租人,承租人可以请求人民法院撤销该买卖合同
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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