法律问答

经济适用室的合同能买卖吗

2020-03-06 14:07:24
律师解答共有3条
  • 物权法》规定,不动产实行登记制度,也就是说房屋过户到你名下之前,你并不享有产权。主要存在以下风险:
    1、如果以后房主有变化,并不是与你签订房屋买卖合同的那个人,那么登记的所有权人可以要求你搬出房屋,以及支付房屋占用使用费(租金),而你只能要求当初与你签订合同的那个人退还你的购房款;
    2、就算房主没有变化,但他仍然可以将该房屋以更高的价格卖给其他人。
  • 购买不足五年的经济适用房可以保护,但是现在买卖不合法,经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。
    具有经济性和适用性的特点。  经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。
    和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。
  • 经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。经济适用房的特性决定了决定适用房的申请、购买、转让都有一些特殊的条件和限制:比如在购买多长时间内不得上市交易,交易后要补交多少费用。
    而且从长远来看,将来应该是限制越来越多,最终很可能变为不能上市交易,由政府回购或在限定的符合申请经济适用房的人群中流转。  比如在北京,按《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和2008年4月8日《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中的规定“购买经济适用住房不满5年的,不得上市交易”。
      在司法实践中,有不少不到5年、不符合上市交易条件的经济适用房也被交易,并引发纠纷诉到法院,这种情况下,买卖合同是否有效?如何处理?  以北京的司法实践来看,一般分以下几种情况判断和处理:原则上,就不到规定上市期限的已购经济适用房进行交易的买卖合同,一方起诉到法院主张买卖合同无效的,可认定买卖合同无效。
      交易的已购经济适用住房是在2008年4月11日之前签订的买卖合同,双方在合同中约定该房符合上市交易条件后再办理过户手续,或者在一审辩论结束语前该房已符合上市交易条件的,可认定该合同有效。
    (2008年4月11日是《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》限定的时间)  出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋,当事人主张房屋买卖合同无效的,不予支持。
    如果经过诉讼确认该类买卖合同无效,会给双方带来什么后果呢?按合同法等相关法律的规定,通常,合同无效,应该是双方各自返还,对合同无效负有责任的,应赔偿对方相应损失。
      到法院主张已购经济适用房买卖合同无效的,一般都是卖方,原因很简单,就是房价的不断上涨,让很多经济适用房的卖方觉得亏了。针对这一特点,如果买卖合同被出卖方诉到法院确认无效,买方有权要求得到一定的损失赔偿。
    法院在认定买受人所受损失数额时会综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,最终予以确定。所以,在卖方主张合同无效后,买方适当维权,卖方应该也无法取得预期的房屋收回的利益。
      当然,对于不符合上市交易的经济适用房的买卖,本来就属于买卖双方规避经济适用房政策的一种违规行为,对双方而言,都是有风险的,而且经济适用房的相关政策,也一直在不断调整中,将来肯定会越来越严格,从律师的角度看,如果不符合交易条件,还是不要交易为好。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。