法律问答

你好,刑事辩护律师,我买来个二手房,上年9月签的协议书,到2019年4月了,屋主還是不相互配合产权过户,这一房屋是一个满五年的经适房,我想问一下能够 强制性产权过户么。。

刑事辩护
2020-03-25 00:02:16
律师解答共有3条
  • 您好,“和房主口头协议房屋交易税等过户费用由我买方承担”,这个约定是否成立存在瑕疵,如果能够证明这个口头承诺无效,而你们之间的定金收据上也没有关于税费的承担,可以结合一般情况理解,房子的个人所得税一般由卖方承担的经验,您就没有理由承担。那么,双方不能达成买卖合同的责任就不在买方,也可以说,属于不可归责于双方的原因导致买卖关系不成立。
    这样,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
    ”那么,买方就有权利要求卖方返还定金。如果最终责任属于卖方,就是双倍返还定金。
  • 关于强制过户包括多种类型的过户,要根据具体情况处理,根据《合同法》的规定,在房屋买卖中,卖方违约,买方可以向人民法院申请强制过户,但是并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持,有些情况下不适宜判决强制过户,那么守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。

    一、卖方违约,买方可以要求强制过户吗。


    根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。不难看出,根据合同法的上述规定,乙方违约的,守约方可以要求继续履行、补救或者赔偿损失。

    继续履行(即要求强制过户)是守约方维护自身权益的合理诉求。但是并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持,有些情况下不适宜判决强制过户,那么守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。
  • 在二手房买卖协议中只要买卖双方签字按手印都会具有法律效力的。买二手房协议无效的情形:
    (一)非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。
    有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
    (二)出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是:
    1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋;
    2、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有;
    3、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋;
    4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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