法律问答

您好!我购房付了首付19万余,已过7月签署了买房合同,到公积金办理借款时,发觉个人征信有贷款逾期,不可以借款,因此填了退房申请退了房,但填了申请办理已三个月过去房地产商依然不帮我回首付,该怎样解决?

2020-03-31 16:41:00
律师解答共有3条
  • 首付比例提高购房人能不能退房?  
    (一)购房合同中约定了处理方式的按照合同约定处理。  
    (二)合同中没有约定的,根据不同情况处理:  
    1、一般情况下,贷款成数的变化不会必然地导致房屋买受人不能继续履行合同,购房者是可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。  
    2、如果购房者能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,购房事实上已不可能继续履行,而且不能买房是由于银行较大幅的提高了首付比例而不是购房者的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,可以退房且不承担违约责任。  由此我们可以看出,国家政策调控是一种特殊变化,可以认为是合同法中的情势变更,并非购房者本人故意,属于客观上的履行不能,应当解除合同并退还定金。从公平角度来讲,购房者既然都签订了购房合同并积极办理贷款,本身没有过错,贷款不成自然应当解除合同,双方互不承担违约责任。
  • 房屋买卖合同和银行贷款合同是两个独立的合同。解除购房合同不代表连贷款合同也同时解除了,买房人和银行之间的借贷关系依然存在,借款还是要清偿的。实践中买房人退房后,开发商要将购房款返还给买房人,但开发商为了防止买房人取得所退的购房款后不去归还贷款,势必影响开发商的利益(退回的房屋上有抵押权存在),开发商会将该退还的全部房款分为两个部分:银行贷款未偿还部分由开发商直接还给银行,首付和已经偿还的贷款部分退给买房人。
  • 如果开发商构成根本违约,则可以退房,具体有以下几种情形:
    1、房屋主体结构不合格或有其他严重质量问题。
    2、实际面积与合同面积误差比超过3%。
    3、迟延交房,经催告后3个月仍不交房。
    4、出卖人导致超过约定或法定的办理所有权登记期限1年仍不能登记。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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