您好我购房吋房地产商和我签了购房协议书承诺2019年六月底拿房可首付都交了迄今还没有与我申请办理金融机构贷款分期如今才了解房地产商骗了我讲五证齐全近期通电话又说预售许可证没出来我想问一下我要回我的首付和规定房地产商赔付我毁约及财产损失我该怎么做才可以要回我的钹
2020-04-03 16:39:50
律师解答共有3条
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实际损失的认定。农村土地承包纠纷案件中的损失认定，一般情况下依靠通常意义上的当事人举证难以实现，因此，对损失的确定不能过于强调当事人举证。审判实践中，对于损失确已发生，当事人之间对损失、违约金或其计算方法已有明确约定的，一般应当依照约定进行认定。
当事人之间没有约定或约定不明，又无法通过当事人举证进行认定的，可参照当地同类情况进行认定。当地已经存在行业指导性标准的，该标准可以作为人民法院确定损失的参照标准。
但如当事人主张其在承包地上有特殊投入或者存在其他特定损失的，则应视其举证情况合理认定。 -
逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。 按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
二、开发商延期交房要分情况处理
(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。
(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。 -
房屋租赁合同违约，应该按照合同上面备注的相关条款进行处理。房东违约情况下，租客有权继续租住，对于租客违约，房东可以要求其按照租赁合同上面条例进行赔款。
一、房屋租赁合同，应该明确相关违约条款
房东和租客租赁关系产生时候，是必须签订房屋租赁合同用于约束双方在租赁期间产生相关的问题，租赁合同
(1)应该明确当事人的名称或者姓名和住所；履行期限、地点和方式；违约责任以及解决争议的方法。
有明确的违约条款的租赁合同，可以在相关纠纷或者违约情况下起重要作用。
二、租赁关系期间，房东违约，租客有权不迁出
对于租赁关系存在期间，房东和租客都应该按照租赁合同文件要求共同去履行各自义务，若因为房东自主原因而需要对租赁合同进行违约的情况下，租客是有权按照租赁合同继续在房屋居住或者向房东要求经济补偿才可以解除租赁合同。
三、租赁关系期间，租客违约，房东有权要求其按照合同赔偿。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
