法律问答

二手房交易合同由别人代理合同(我是卖方)我没有委托别人合同是否有效

2020-04-10 10:51:58
律师解答共有4条
  • 一般来讲,一份通常的二手房转让合同至少应具备如下主要条款:  
    一、交易双方的基本情况。包括双方的姓名、地址、联系方式等基本要素;应写明房产归属,即是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。  
    二、标的。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还应写明房屋产权归属(要与第一条衔接),是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵,以及物业管理费及其他交费情况。  
    三、价款。这个步骤很关键,需要注明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、支付尾款等。  
    四、履行期限、地点、方式。需要注明交房时间、条件,办理相关手续的过程,双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务,以及税费、其他费用的分摊问题。  
    五、违约责任。这个环节说法不明确就容易产生纠纷。合同里需要说明哪些情形属于违约,如何承担违约责任,违约金、定金、赔偿的计算与给付,在什么情况下可以免责,担保的形式,以及对违约金或定金的选择适用问题。  
    六、解决争议的方式。主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。  
    七、合同生效条款。双方约定合同生效时间,生效或失效的条件和期限,当事人要求变更或撤消合同的条件,以及如果合同无效或被撤消,财产如何进行返还。  
    八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件,以及上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。  
    九、合同的变更或转让。在此约定合同的变更与转让的条件,或不能进行变更、转让的禁止条件。  
    十、附件。详细说明合同有哪些附件,附件的效力等。  在签订二手房买卖合同时,买卖双方都要从法律的角度,把该说明的和事先约定的意思表示表达得清楚明确,如果可能,建议聘请专业律师起草、修订合同,并由律师针对个案即每一起二手房转让的特殊问题约定一些特殊的/个性化的条款,这样能最大限度地避免纠纷发生并规避特定的风险。

  • 1.签约单位的合法性在签订劳动合同时,应仔细察看企业是否经过工商部门登记以及企业注册的有效期限。否则,所签订的劳动合同是一份无效合同。
    2.劳动合同应依法订立只有主体合法、内容合法、形式合法、程序合法的劳动合同才能产生法律效力。不合法的劳动合同,属于无效合同,不受法律承认和保护。
    3.合同双方地位的平等性在劳动合同订立的过程中,劳动者与企业之间的法律地位是平等的。只有做到地位平等,才能使所订立的劳动合同具有公正性。
    4.合同的订立必须采取书面形式劳动合同都有一定的期限,而且劳动关系非常复杂,涉及诸多内容。采取书面形式使权利义务明确具体,有利于合同的履行。一旦发生争议,也有据可查,便于争议的解决。
    5.合同的具体性劳动合同字句要准确、清楚、完整、明白易懂,不能用缩写、替代或含糊的文字表达,否则就可能在劳动执行过程中产生误解或曲解,从而带来不必要的争议,给用人单位和劳动者双方造成损失,也为合同争议的处理带来困难。
  • 二手房屋的交易流程关于流程的的解释:  
    1、凡是有银行贷款的房子,交易的前提是把银行的贷款结清(必须的)并把抵押注销后方可办理过户或更名手续。  
    2、未办理房产证的房子过户是以新的购房合同备案完成为结束(需要贷款的则需抵押),而开具新合同的条件是把原来抵押在银行的、购房者收执的、房产局备案存档的、以及开发商存档的全部的旧合同都统一给开发商后,开发商方可与新的购房者签订新的合同并作备案。这种交易方式更合理的说法应该叫做合同的权利与义务的转让,也叫合同更名,类似的交易主要受开发商是否同意更改合同的限制,新政策约定的所谓期房不得交易是没有影响的。  
    3、已有房产证的房产在产权过户登记时,同样需要把旧房产证原件、合同、申请表等相关资料上交房产局,并需要本人带身份证原件,当着房产局工作人员的面进行签字、盖手印(有共有人和需要委托的有其他要求)。  
    4、旁边的数字表示该工作所需要的工作日,“?”表示因不同的银行和中介公司有不同的时间等(后者偏差不大)。  
    5、有无房产证的房子,交易前均需要查档。  
    6、有证的房子过户肯定要评估,无证的但是需要贷款也需要评估(个别银行不要求)。评估的作用一是作为交契税的参考(必须的),一是贷款银行的价值参考。  
    7、房产交易时需要准备的资料:其实无非就是产权与交易双方的身份证明,像房产证、身份证或户口本。为节省麻烦,建议都带上。  
    8、贷款的需要补交:首期房款的收据、单位盖章的收入证明或者其他能够证明贷款人收入或其他财产的证明资料。  关于二手房交易的费用结合上述的交易流程:  
    1、提前还贷在,大多数银行是不收取违约金的(只是大多都需要提前一个月作申请,极个别银行收取1-2个月的利息作违约金)。  
    2、未办理房产证的房产在交易过程中,开发商会收取一定的更名手续费(该费用无标准而且大多数无任何票据,可能是0也可能是10000。甚至开发商可以不同意更名——交易无法进行,只有办出房产证才能买卖)。  
    3、已有房产证的房子交易时必须交纳的费用:手续费:新房3元/建筑面积,二手6元/建筑面积。契税:取成交价与评估价的高者×
    1.5%登记费80元工本费10元/本(另有营业税、3%的契税只在非住宅的或者有特殊情况的房产交易时需要交纳)。  
    4、如需办理银行贷款的还需要交纳抵押登记费80元和保险费:房屋总价×贷款年限×费率。费率:6-10年是
    0.052%11-15年是.048%16-20年是.045%。  
    5、以上费用是不含任何劳务和服务性质的费用,如需委托中介公司的,将有以下费用产生:A、交易服务费费:成交价的2%B、如需按揭贷款的另收600元(或以成交价的
    2.5%收取)C、如果房产原来就是贷款未结清的、并且买方也需要办理贷款的,这样就会需要中介公司垫资帮助解押的,中介公司将收取垫资额3%-4%的费用,并且还有加急、公证等费用。  
    6、综上所述:一套有证的房屋过户,房产局方面收取的额度约为房价的
    2.%-
    2.5%之间,如需委托中介的、贷款的或解押的还有更多费用。
  • 不能由他人代为签订的合同主要是依法律规定只能由被代理人亲自订立的合同。如收养合同、遗赠抚养协议等牵涉到人身性质的合同,这类合同必须由当事人自己办理,不能由他人代签。

    《民法通则》第58条将主体不合格的民事行为规定为两类,即无民事行为能力人实施的民事行为和限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为。因这两类民事行为而订立的合同都属于效力待定合同。

    (一)无行为能力人所订立的合同

    无民事行为能力人只能由其法定代理人代理订立合同,不能独立订立合同,否则,在法律上是无效的。一般来说,由无民事行为能力人所订立的非属于细小的日常生活方面的合同,必须经过其法定代理人事先允许或事后承认才能生效。

    《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第6条规定:“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由,主张该行为无效”。
    由此可见,无行为能力人订立纯获法律上的利益的合同,无需其法定代理人追认便可以生效。

    (二)限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同

    《合同法》第47条规定:“限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。


    限制民事行为能力人依法不能独立实施的行为,可以在征得其法定代理人的同意后实施。所谓同意,即事先允许,由于同意的行为是一种辅助的法律行为,这样,法定代理人实施同意行为,必须向限制民事行为能力人和其相对人明确作出意思表示。
    这种意思表示可以采取口头的形式,也可以采取书面的或其他的形式。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。