法律问答

租赁是否要去本地警察局办理备案?假如租赁协议租赁人名字并不是真实姓名,那合同书还合理么?我对门一个人退房流程的情况下出租方沒有把保证金所有退给她,莫名其妙扣了一部分,还说别人都没退的,他退一部分保证金算作很好啦

2020-04-16 20:50:29
律师解答共有3条
  • 有效的房屋出租合同应当包含的内容如下:
      
    1、住房具体情况住房的具体位置
      合同中写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况等等。
      
    2、双方当事人信息
      合同中应写明出租人和承租人的姓名及就家庭住址等个人信息。
      
    3、住房用途
      住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。
      
    4、租赁期限
      由于承租人不希望频繁搬家,而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间,所以需要在合同中约定一个期限。在 这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继 续租赁这套住房,则要提前通知出租人。经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走,但是没有找到合适的新住处,出租人应酌情延长租 赁期限。
      
    5、租金及支付方式
    住房租金由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租,可以和出租人讨价还价,要求给予一些优惠。
      
    6、出租人的责任
      住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。
      
    7、转租的约定
      有的承租人租房的目的并不是自住,而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租,而承租人擅自转租,出租人则有权终止租赁合同
      
    8、违约责任的规定
      在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法,以免产生纠纷时不好处理。
  • 房屋租赁合同登记备案是指租赁合同的双方当事人签订、变更、终止租赁合同的,应向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋租赁合同的登记备案具有以下特点:  
    1、登记备案对租赁合同的效力并无任何影响。不同于房屋权属登记,房屋租赁合同的登记备案不是一个合同成立或生效的要件。因为,房屋租赁行为是诺成性行为,只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立,无需由出租人将出租物交给承租人,或由承租人将租金交给出租人;  
    2、登记备案不具有对抗第三人的效力。租赁合同的登记备案并不能产生对抗第三人的效力。这种登记只是基于管理城市的社会治安综合治理的目的、基于加强房地产市场的管理的目的、基于防止非法出租房屋和国家税费的流失的目的,而采取的一种行业管理手段,不涉及合同的对抗效力。这一点与房屋买卖房屋抵押不同。  房屋租赁备案的程序是,当事人应当在租赁合同签订后30日内,到房地产管理部门办理登记备案手续。登记备案需要的文件包括:
    (1)书面租赁合同;
    (2)房屋所有权证书;
    (3)当事人的合法证件;
    (4)城市人民政府规定的其他文件,包括出租共有房屋其他共有人同意出租的证明、出租委托代管房屋委托代管人授权出租的证明等。  房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请,可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查,并颁发《房屋租赁证》。
  • 认定房屋租赁合同的法律效力,主要应从以下几个方面来判定:

    1.审查合同的主体是否适格,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件,如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。

    2.审查租赁是否为法律法规禁止出租,只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。

    出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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