论房屋买卖合同的纠纷与中介问题。
2020-04-27 17:23:44
律师解答共有4条
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房屋优先购买权纠纷怎么处理， 优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对先买权人特殊利益的保护。那么， 房屋优先购买权纠纷怎么处理：
(一)买卖关系尚未成立的 优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼，优先购买权人是享有权利的一方，出卖人是负有义务的一方，根据优先购买权人的性质和特征，买受人虽与本案有一定的关系，但案件的实体处理结果对其没有法律上的利害关系，其不作为案件当事人参加诉讼，法院也不宜依职权追加其为当事人。如果因情况需要须由买受人出庭才能查清事实真相的，其可以作为证人出庭作证。
(二)买卖关系已经成立 优先购买权人主张权利提起诉讼，应将出卖人列为被告，将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼。这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，如果优先购买权人胜诉，买受人将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉，买受人将合法受让和占有标的物。
(三)出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼 在诉讼过程中，优先购买权人主张优先购买的，优先购买权人应以有独立请求权的第三人资格参加诉讼。
(四)处理优先购买权案件的原则 既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益。
(五)以下情形承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
1、房屋共有人行使优先购买权的;
2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 -
对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：
1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋；
2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议；
3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。
其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……
(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
