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张**与李*房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

2016.01.29北京市第一中级人民法院(2016)京01民终267号

审理经过

上诉人张**与被上诉人李*因房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2015)昌*初字第07448号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李*在原审法院诉称:李*(合同甲方)、张**(合同乙方)双方于2013年11月13日签订房屋租赁合同,合同约定:甲方将位于北京市昌平区105B(以下简称诉争房屋),面积约229.5平方米的房屋出租给乙方用于经营面馆,租赁期限为5年,自2013年11月13日起至2018年11月12日止,其中免租期45天。该房屋租金支付方式为押一付六,每次提前10天支付租金,第一次缴纳半年租金为586372元。第二年起租金每年递增5%,以此类推。2014年5月13日系第二期租金支付日期,李*要求张**支付租金时,张**却以莫须有的理由拒绝支付租金。此后好几次李*向张**索要租金都以相同的理由拒绝支付租金。无奈,为了维护李*的合法权益,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》之相关规定,向贵院起诉,请求法院判令:1、解除李*与张**之间签订的房屋租赁合同,并判令张**腾退租赁房屋;2、张**支付李*2014年的租金633840.75元(2014年5月15日到2014年12月31日)和2015年每月的租金87955.88元;3、张**拆除租赁房屋的所有装修装饰材料设施,将租赁房屋恢复到其租赁前的状态;4、张**赔偿未按期支付租金而给李*造成的利息损失:⑴按同期银行贷款的利率支付从2014年5月14日到实际给付拖欠租金633840.75元之日止的利息;⑵张**按同期银行贷款的利率支付从2015年1月1日起到实际给付拖欠租金527735.28元之日止的利息;⑶张**按同期银行贷款的利率支付从2015年7月1日起到实际给付拖欠租金527

735.28元之日止的利息;5、张**承担本案全部诉讼费用。

一审被告辩称

张**在原审法院辩称:李*主张张**向其支付2014年的租金和2015年的租金共计897

707.39元,因有欺诈行为,甚至涉嫌合同诈骗罪,导致与事实不符,于法无据等多重问题。具体有以下几个方面:一、所主张的租金与事实不符,于法无据:(1)租金起算时间与事实不符。2013年11月13日,合同签署后,因当时房屋并不具备装修和使用条件,上下水、用电及燃气没有开通,李*并没有依约按时向张**交付房屋并保证水电气等基础设施到位,至2014年3月中旬,燃气方接通。合同第八条规定,甲方应保证租赁房屋本身及相应的水、电等基础设施、设备能够正常使用状态。中间张**多次找李*协调此事,李*承诺起算房租按照北京市北郊农场(以下简称北郊农场)起算房租之日算起,房租起算时间是2014年4月1日,而非签合同日期顺延45天装修期算起。(2)房屋面积与事实不符。所租赁房屋实际面积为179.95平方米,而非合同所列229.5平方米(见北郊农场付费通知书)。计算租金应按照实际面积计算,而且张**第一次交付半年的租金及一个月押金均是按照李*提供的虚假的面积即超出实际面积50平方米的229.5平方米交的租金。(3)收费项目与合同约定不符。李*以影响经营为名,多次索要不符合规定和合同约定的收费项目。合同第五条第二款规定,甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的内容,但在实际中,李*多次以不交就不能保证该店铺正常经营为名,强迫张**交纳了以下款项:①收消防费3万元;②收物业装修押金1万元(明确装修一年后退回,实际没退);③收燃气高价费1万元;④以检测装修材料为名收3000元;⑤签合同前承诺中央空调免费使用,实际是张**自己交费。以上这些费用的收取都是违反合同约定的条款之违约行为。二、李*没有兑现自己关于“只要我得到了北郊农场的优惠,就对你优惠”的承诺。根据李*的承诺,如果北郊农场给予商户提供减免房租等优惠条件,张**有权享受到同等的优惠条件。张**从其他商户得知北郊农场给这些商户都不同程度地免除过房租,但李*自始至终对张**隐瞒,拒不承认。一直谎称自己已经按期交付北郊农场房租。为证实这一点,请李*在庄严地法庭上出示自己交付过房租的票据。三、李*在本案中有多方面的欺诈行为,甚至有涉嫌合同诈骗的行为。本案中,李*起诉张**拒不支付房租。张**拒绝支付房租,是因为张**在经营中逐渐认识到李*在该租赁活动中存在严重的欺诈行为,该租赁合同为无效合同。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第3款规定:“一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为,为无效的民事行为。”最**法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人做出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”本案中李*实施欺诈的行为主要有三处:一是提供的商铺周边业态与事实不符,有欺诈行为。张**与李*签订合同前,向李*详细了解了店铺周边商铺经营项目,以便结合自己的经营项目做出正确判断。李*提供了一份布局图,展示了对张**经营有利的境况。但后经查实,该布局图与事实完全不符,是李*欺诈和忽悠张**的又一表现。二是李*要求张**交租金的商铺面积和实际面积严重不符,差距很大。经查,店铺实际面积为179.95平方米,而李*隐瞒真实情况,订立合同时将面积扩大为229.5平方米,恶意增加50平方米,纯系为非法获利设的骗局。三是李*向张**提供的租赁价格与事实不一致。根据北郊农场付款通知书租金计算,北郊农场实际按照每天每平方米7.5元的收费标准收费,而李*为了多向张**收租金,故意告知张**虚假的每平方米日收费标准,编造李*向北郊农场的交费标准是每天每平方米9.5元,诱使张**作出错误的判断,接受了李*每天每平方米赚取差价2.5元的意见,从而接受了向李*每天每平方米交12元租金的公平要求。如果当时李*真实的告知张**其给北郊农场交的租金为每天每平方米7.5元,张**断然不会接受每天每平方米向李*交纳12元租金的不平等条件。以上三点,显然是李*为了骗取财物,达到非法占有的目的,而采取的三个方面的欺诈行为。四、李*还有为骗取财物而伪造合同的行为。明眼人一看便知,李*现在提交给张**的那个李*与北郊农场签订的房屋租赁合同多方面经不起检验,是一个十足的假合同。之所以说它是假合同,有多方面的理由:一是在该合同中,使用的北郊农场的公章与张**从正规渠道取得的北郊农场公章印鉴有明显的不同。二是李*提供的该合同没有北郊农场法定代表人或委托代理人签署的意见或印章。三是该合同中李*作为一方当事人的自然人身份,在签字之后没有按手印。四是李*提供的与北郊农场的合同一个最大的疏漏还在于这么一个国有单位与李*签订的合同,却没有签订日期。对此,不能用签合同的技术层面的原因来解释,只能用该合同系假合同来解释更为准确。五是张**之所以说该合同是假的,还在于该合同在内容上不仅错别字比比皆是,还在于其文理不通,也是随处可见,至于其他方面的问题,只要不十分弱智的人,一看就会感慨万千。五、张**权利诉求根据《合同法》第五十四条:“一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《合同法》第四十二条:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:1、假借订立合同,恶意进行磋商;2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;3、有其他违背诚实信用原则的行为。”《合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”有鉴于此,张**郑重声明:本人要对李*提起反诉。强烈要求昌**民法院及派出的回龙观人民法庭,依法据实确认李*与张**签订的房屋租赁合同是无效的,而且从一开始就无效,为此请求法院判令李*、张**双方返还,即李*应当返还向其交付的半年租金和相关费用以及为装修该毛坯承租房所支付的费用,而张**则返还承租房。在此基础上,法院还应判令李*基于自身欺诈等过错赔偿对张**所造成的多方面的损失。

另外,还建议人民法院会同相关机关根据《刑法》第二百二十四条关于“以非法占有为目的,在签订、履行合同的过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金”的规定,考虑为打击犯罪追究李*涉嫌合同诈骗罪之刑事责任的问题。

张**在原审法院反诉称:张**之所以认定需公平计算租金金额并赔偿张**装修等损失,主要在于李*在此过程中有多方面的欺诈行为:一是提供的商铺周边业态与事实不符,有欺诈行为。张**与李*签订合同前,向李*详细了解了店铺周边商铺经营项目,以便结合自己的经营项目做出正确判断。李*提供了一份布局图,展示了对张**经营有利的境况。但后经查实,该布局图与事实完全不符。二是李*要求张**交租金的商铺面积和实际面积严重不符,差距很大。经查,店铺实际面积为179.95平方米,而李*隐瞒真实情况,订立合同时将面积扩大为229.5平方米,恶意增加49.55平方米。三是提供的租赁价格与事实不一致。根据北郊农场付款通知书租金计算,北郊农场实际按照每天每平方米7.5元的收费标准收费,而李*为了多向张**收租金,故意告知张**虚假的每平方米日收费标准,编造李*向北郊农场的交费标准是每天每平方米9.5元,诱使张**作出错误的判断,接受了李*每天每平方米赚取差价2.5元的意见,从而接受了向李*每天每平方米交12元租金的显示公平要求。如果当时李*真实的告知张**其给北郊农场交的租金为每天每平方米7.5元,张**断然不会接受每天每平方米向李*交纳12元租金的不平等条件。四是签订合同后,李*并没有及时提供房屋及保证水电气等基础设施到位,至2014年3月,始通燃气。李*承诺起算房租从2014年4月1日起。五是李*多次承诺张**享受北郊农场提供的优惠项目,而北郊农场事实上已经给予李*免除房租等优惠项目。特提起反诉,请依法判决:1、撤销李*、张**之间的合同;2、公平计算李*、张**之间合同房租租金,包括按照房屋实际面积179.95平方米计算房租,按照每天每平方米10元计算房租,房租起算日期为2014年4月1日,享受北郊农场提供的免除房租优惠项目;3、李*赔偿张**房屋装修损失220000元;4、李*赔偿张**其他损失132002元(包括门头广告及室内广告26700元、油烟净化器29857元、消防改造费用23570元、监控及音响设施12571元、改造玻璃门10214元、天然气14029.60元、消防检测费3301元、物业装修押金3760元、2014年11月25日停电一天的损失8000元(包括工人工资1800元、原材料损坏1500元、房租1799.50元、利润2900元));5、本案诉讼费由李*承担。

李*在原审法院针对张**的反诉辩称:一、张**请求的撤销双方签订的《房屋租赁合同》不能成立。其一、双方签订房屋租赁合同时没有任何的重大误解。2013年9月30日,李*从北郊农场租赁诉争房屋时,约定的房屋面积为188平方米(约),也就是说当时的面积是不确定的,也许以后可能确定租赁房屋面积高,也可能低。当然李*将该房屋的实际建筑面积、公摊面积及扩展面积一并计算,最终确定为229.5平方米,根本不存在有重大误解,并且也经过张**认可的。再则,张**作为一个成年人不可能未经确定就盲目签署租赁合同的,足以说明双方之间的租赁行为不存在任何误解的情形。其二、双方签署的《房屋租赁合同》不存在不公平的现象。任何商业行为都是追求利润最大化,李*从出租方北郊农场承租该房屋的单价为每平方米7.5元,又以每平方米12元的价格转租该房屋,从中赚取利润是合理的,因为李*承租该房屋无论是否转租出去,是否能获取利润,是否赔钱,李*都要如期足额地向北郊农场支付租金。所以说,李*从转租的价差中获取利润是合理合法的,根本谈不上不公平。其三、李*在签订该房屋租赁合同时从来没有欺诈、胁迫或乘人之危的行为。张**在此租赁房屋经营一年多,从来没有向公安机关报案其受到过欺诈、胁迫的法律事实,足以说明双方签订的房屋租赁合同是在平等互利、合理、合法的基础上签署的。相反,张**先履行前期租金,拒不交纳后期的租金,也不交还房屋,张**的行为倒完全符合诈骗的行为。其次,张**承租该房屋是用于经营餐饮,是投资行为,并不是张**生活中的必须,根本谈不上乘人之危。其四、张**反诉撤销双方于2013年11月13日签署的《房屋租赁合同》己经超过了合同法规定一年撤销期,张**无权提出撤销合同的请求。双方签订合同的当天,张**就进驻了该租赁房屋,并交纳半年的租金和一个月的押金,时至今日己经将近两年,张**根本无权提出撤销合同的请求。二、张**请求变更房屋租金不能成立,应当按照双方签订租赁合同中对租金的约定全面履行。其一、变更租赁房屋的面积不能成立。李*承租北郊农场的房屋只是农场建筑面积18442.43平方米的一部分,当时签署的合同也是一个大约的数字188平方米,之后出租人完全可以提高房屋的面积,所以李*按实际建筑面积、公摊面积及扩展面积等合计的实际面积是完全合理的,并且李*之前也是按照188平方米的面积交纳房屋租金的。再则,李*与出租人北郊农场确认之间确认的面积不能作为本案租赁合同的依据,应当按照双方签订的租赁合同确认的面积或由法庭实地丈量来确定。其二、不能按张**要求每天每平方米10元来计算租金。李*赚取租金的差价是合理合法,李*对该租赁房屋的投资风险也很大,一旦经营失败,李*就会亏损很多,因此张**与李*双方的约定只要不违法就不应当予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条,民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。其三、房租起算应当从2013年11月13日开始计算,不能从2014年4月1日起算。李*从双方签订合同当天就将该租赁房屋交付张**,双方并没有对燃气供应进行特别约定。再则,有没有燃气并不影响经营餐饮业务,好多饭店使用灌装液化气也可进行经营餐饮业务。李*从来没有承诺过通燃气后起算租金,张**的说法也根本不合常理,北郊农场也不会因为没有燃气免去李*的租金。其四、李*绝不同意将北郊农场给予李*的免租期给予张**,也从来没有承诺过此事。原出租人北郊农场给李*两月的免租期是对李*承租该房屋为期十年的一种租赁优惠,如果李*一旦违约,原出租人定会将免租期收回,如实计算租赁期间,或者分摊到租赁期间的每一个租赁年度。同样,李*给予张**45天的免租期也是为了张**能全面如实履行五年的租赁合同,而给予张**的一种租赁优惠,可是张**在租赁期内违反合同,拒付租金,当然这种优惠就自然消失。三、张**对房屋装修的费用不应当由李*承担。其一、张**对房屋进行装修,是为了实现自己为期五年的租赁目的,李*的义务只是提供房屋,从不干涉张**的任何经营,没有任何义务承担张**的装修费用;其二、张**没有按期足额支付双方约定的租金,己经构成违约,导致李*的租赁目的无法实现。直到现在,张**拖欠长达一年的租金,李*也没有影响过张**对该房屋的正常使用,仅仅是多方催告张**尽快支付租金,让李*对该合同的履行甚是不安。综上李*意见,请求法庭在查清事实的基础上,驳回张**的所有反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明:李*(出租人,甲方)与张**(承租人,乙方)于2013年11月13日签订《房屋租赁合同》,约定:甲方将诉争房屋(229.5平方米)出租给乙方作经营面馆之用,该房屋交房时为毛坯房,租赁期限为5年,自2013年11月13日起至2018年11月12日止,其中免租期45天(即正式进驻装修开始算起)。该房屋12元/天/平方米(含全年物业费及中央空调费),第一年年租金100.521万元。房屋租金支付方式为押一付六,每次提前10天支付租金,第一次缴纳半年租金为586372元(其中包含一个月押金83767元,合同到期后如甲乙双方不再合作,甲方无息返还乙方的押金83767元)。以后每次提前10天支付租金,甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。租金自第二年起每年递增5%,以此类推。合同第五条约定:“1、租赁期间,房屋和土地产权税由甲方依法缴纳,如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目,但与该房屋有关的费用,应由甲方承担。2、乙方缴纳以下费用:⑴乙方按时交纳使用期间而产生的水、电、通讯、税费等费用。⑵甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。⑶按照本合同约定的方式和金额按时交纳租金。……”合同第八条约定:“甲方应保证租赁房屋本身及相应的水、电等基础设施、设备处于能够正常使用状态。”

合同签订后,张**向李*缴付了半年的租金及一个月押金共计586372元。2013年12月份李*将房屋交予张**使用,张**基于经营需要,对房屋进行了装修,庭审中李*、张**均认可房屋装修残值为22万元。之后,张**一直均未向李*交纳租金。

庭审中,张**出示双方之间录音资料三份,其中2014年12月份录音有涉及李*向张**收取租金自2014年4月1日起算及李*承诺北郊农场给予李*的免租期也给予张**同样免租期。李*对于录音的真实性认可,但称系双方调解过程所说。庭审中,双方确认,诉争房屋面积为179.95平方米,对于张**已经交纳的租金,李*不同意按照该面积进行租金结算,对于之后张**应交纳的租金,李*同意按照该面积进行租金结算。经询问,张**表示其经营的餐饮项目对于经营面积没有具体要求。2014年3月13日,诉争房屋接通天然气。张**表示租赁房屋时明确知晓诉争房屋未接通天然气。现该房屋尚未办理房屋所有权证书。

另查,诉争房屋为李**北郊农场租赁而来,约定租赁面积为188平方米,租赁期限为自2013年10月1日至2023年9月30日,租金为每天每平方米7.50元,免租期为2013年10月1日至2013年12月31日。实际,北郊农场于2013年12月3日向李*交付诉争房屋。北郊农场在2014年11月1日至2014年12月31日给予李*两个月的免租期作为对其初期经营的扶持。李*向张**提供的李*与北郊农场之间的租赁合同上写明租金为每天每平方米9.5元。

再查,2014年11月25日,诉争房屋停电,时间不足一天。2013年12月3日,张**代李*向物业公司交纳装修管理费3760元。2014年3月26日,张**安装监控及音响设施花费12571元。2014年3月27日,张**制作门头广告及室内广告花费26700元。2014年3月28日,张**安装油烟净化器花费29857元。2014年4月3日,张**向中国**研究院交纳检测费3301元,张**称是检测装修防火板的费用。2014年7月14日,张**向燃气公司交纳燃气费14

029.60元,张**称是天然气接通前其高价购买的燃气。此外,张**还花费玻璃门改造费用10214元。

2013年12月12日,李*与北京中实**有限公司签订《B-105B刀削面消防改造工程承包合同》,张**称消防改造费用23570元为张**支付,张**未能就发生金额举证。李*称改造费用为自己交纳。

2015年4月30日,李*诉至法院提出解除合同等诉讼请求。张**提出反诉要求确认合同无效。经法院释明后,张**主张李*行为构成欺诈而提出要求撤销合同等诉讼请求。

上述事实,有《房屋租赁合同》、付款通知书、录音、《补充协议》及当事人的陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为:李*与张**签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,应为合法有效。张**主张因李*实施了三种欺诈行为而要求撤销合同,包括:1、李*陈述的商铺周边经营项目与实际不符;2、承租商铺面积与实际面积不符;3、李*陈述的李*向北郊农场租赁房屋价格与事实不符。经查,张**承租商铺面积与李*与北郊农场约定面积不符属实,但张**陈述其经营项目对于经营面积并没有要求。也即表明承租面积大小不是决定张**签订《房屋租赁合同》的决定性因素。而《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同存在三种情形:因重大误解订立的合同、在订立合同时显示公平的、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。如果张**主张的三种情形均对于张**签订《房屋租赁合同》起决定作用,也即张**知道实情后即不会租赁诉争房屋,则李*行为构成欺诈。但实际上,张**主张的李*构成欺诈的事实与理由,均不构成民法上的欺诈,李*的陈述也并未使张**作出错误的意思表示。张**主张李*提供的商铺周边业态与事实不符,李*存在欺诈。李*向张**提供的布局图,仅能作为张**承租本房屋的一些参考依据,且该布局图反映出的商铺周边业态并未纳入到双方合同约定中,并不能借此认定李*存在欺诈行为。况且对于经营商铺周边环境的考察本身即系经营者的义务。而李*向北郊农场交纳租金的价格与张**是否决定承租房屋没有直接因果关系。租金标准的确定是一个综合判断的过程,李*与北郊农场的租金标准仅能作为一个辅助确定李*、张**之间租金标准的参考标准,具体确定租金标准,还应综合判断同类房屋租金水平、转租金与转让费、当地商业特性等标准。张**作为完全民事行为能力人,应当在签订合同时对于租金的标准有一个最基本的判断。故张**要求撤销合同的诉讼请求,无事实与法律依据,法院不予支持。

合同签订后,李*将诉争房屋交给张**使用,张**也向李*支付了押金及半年租金。对于房屋交付时间,双方存在争议,因李*未能举证证明,故以张**认可时间为准。因张**通过录音举证证明双方之间的租金自2014年4月1日起算且适用北郊农场给予李*的免租期,故张**交付的六个月租金应当自2014年4月1日起算。对于房屋面积因双方均认可诉争房屋面积为179.95平方米,故房屋每天的租金金额应当用单价乘以双方认可的房屋面积,为2159.40元,按30天计算房屋月租金应为64782元,则张**交纳的押金应为64782元,其余钱款均视为自2014年4月1日至2015年1月27日的房屋租金(扣除2014年11月、12月两个月免租期)共计520

415.40元,剩余1174.60元。自2015年1月28日之后的房屋租金,张**一直未交纳。故对于李*要求张**给付租金及利息损失的诉讼请求,对于其中合理部分,法院予以支持,因双方约定第二年租金递增5%,故对于第366天的租金,也即自2015年6月1日起的租金,按照每天每平方米12.60元计算。

庭审中,张**主张自己支出的门头广告及室内广告费、油烟净化器费、消防改造费用、监控及音响设施、改造玻璃门费用、天然气、消防检测费、物业装修押金、2014年11月25日停电一天的损失应由李*支付,故张**并未拖欠房屋租金。法院认为,前述费用中物业装修押金应当由李*先行退还给张**,然后李*再向物业公司要求退还。停电损失,因张**未能举证证明损失金额,但考虑停电可能会给张**造成一定损失,故该损失由法院酌定为2000元(不含房屋租金)。除去停电损失及装修押金外的其他费用,均为张**经营餐馆需要而发生,系张**的经营成本,不应由李*承担,其中天然气购买费用,张**在签订合同时即知晓房屋未接通天然气,如张**要求李*提供天然气应当在合同中明确注明。故张**自己高价购买的天然气费用应由张**自己承担。双方在合同中约定“租赁期间,房屋和土地产权税由甲方依法缴纳,如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目,但与该房屋有关的费用,应由甲方承担。”中的“与房屋有关的费用”应当指不与经营行为或劳动附加价值有关的费用,纯系房屋本身而发生的费用。

承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。按照《房屋租赁合同》约定,张**在协议约定的时间内应当交付租金而未交付,违反了协议的约定,属违约行为,且违约时间已经超过了法律规定的合理期限,现李*要求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求,合理合法,法院予以支持。合同解除后承租人应将租赁标的物予以返还,还应支付实际使用期间的租金。李*要求张**将涉诉房屋腾退的诉讼请求,合法有据,法院予以支持。对于房屋装修残值应由谁负担,依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿……。”本案中,因房屋装修系经过李*同意,但因张**违约,且李*又不同意支付装修残值,故对于张**要求李*给付装修损失的诉讼请求,证据不足,法院不予支持。对于李*要求张**拆除租赁房屋的所有装修装饰材料设施,将租赁房屋恢复到其租赁前的状态的诉讼请求,法院予以支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十七条、二百一十二条、二百二十七条,《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定,判决:一、解除李*与张**于二○一三年十一月十三日签订的《房屋租赁合同》;二、张**将位于北京市昌平区105B房屋腾空并交还给李*,于判决生效之日起十日内执行;三、张**将位于北京市昌平区105B房屋室内装饰装修设施拆除并将房屋恢复至装修前的状态,于判决生效后十日内执行;四、张**支付李*自二○一五年一月二十八日至二○一五年十一月七日期间的租金六十二万九千三百七十元二角及利息(其中二十六万六千五百九十一元的利息自二○一四年九月二十一日起计算至租金实际给付之日止,按照中**银行同期贷款利率计算;其中三十六万二千七百七十九元二角的利息自二○一五年五月二十二日起计算至实际给付之日止,按照中**银行同期贷款利率计算),于判决生效后十日内执行;五、张**支付李*自二○一五年十一月八日至二○一五年十二月三十一日的房屋租金十二万二千四百三十七元九角八分及利息(其中五万二千一百四十九元五角一分的利息自二○一五年五月二十二日起计算至租金实际给付之日止,按照中**银行同期贷款利率计算;其中七万○二百八十八元四角七分的利息自二○一五年十一月二十一日起计算至租金实际给付之日止,按照中**银行同期贷款利率计算),于判决生效后十日内执行;六、李*退还张**装修管理费三千七百六十元、赔偿停电损失二千元,于判决生效后十日内执行;七、驳回李*的其他诉讼请求及张**的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

张**不服一审判决,向本院提起上诉,上诉请求:撤销原判,改判驳回对方的一审诉讼请求,支持我方的反诉请求。上诉理由:1、一审在产权主体、出租主体和转租资格上认定错误;2、每平方米收费标准上认定错误;3、出租房屋面积上认定错误;4、对方承诺商铺周边环境构成欺诈;5、对方应当赔偿我方装修装饰残值。

李*服从一审判决,针对上诉人的上诉请求和理由答辩称:1、任何单位和个人都没影响上诉人使用房屋;2、装修是可以卸走的,我方不予赔偿。

本院认为

本院认为:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。张**上诉主张因李*实施了三种欺诈行为而要求撤销合同,包括:1、李*陈述的商铺周边经营项目与实际不符;2、承租商铺面积与实际面积不符;3、李*陈述的李*向北郊农场租赁房屋价格与事实不符。该三个因素仅为张**签订合同的参考因素,均不导致张**违背其真实意思订立合同,不构成民法上的欺诈。故原审法院驳回张**要求撤销合同的诉讼请求正确,本院予以确认。

当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。张**迟延交付租金,违反了合同约定,属违约行为,且超过了法律规定的合理期限,经对方催告后仍不交纳租金,原审法院据此支持李*要求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求正确,本院予以确认。合同解除后,承租人应当返还租赁标的物并支付实际使用期间的租金,故原审法院判决支持李*要求张**腾退诉争房屋并支付租金的诉讼请求正确,本院予以确认。

承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的,如因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。根据本案查明的事实,房屋装修系经李*同意,但由于张**违约导致合同解除,且李*不同意继续利用装饰装修,故原审法院判决驳回张**要求李*给付装修损失的诉讼请求正确。张**应当拆除租赁房屋的装饰装修设施,将租赁房屋恢复到其租赁前的状态。

综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

一审本诉案件受理费六千三百八十九元,由张**负担(于本判决生效后七日内交纳);反诉案件受理费五千九百四十九元,由张**负担五千六百元(已交纳),由李*负担三百四十九元(于本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费一万两千三百三十八元,由张**负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年一月二十九日