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江苏金立**有限公司与江苏圣**限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

2016.01.15盱眙县人民法院(2015)盱商初字第00495号

审理经过

原告江苏金立**有限公司(以下简称金**公司)与被告江**有限公司(以下简称圣安众和公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院于2015年7月17日立案受理后,依法由审判员陈**适用简易程序于2015年8月7日公开开庭进行了审理,原告委托代理人杨*、赵*,被告委托代理人陈*、倪永保到庭参加了诉讼,后因案情复杂组成合议庭于2015年12月1日公开开庭进行了审理,原告委托代理人杨*、赵*,被告委托代理人陈*、倪永保到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原告诉称

原告金**公司诉称,2011年1月6日,原告金**公司与被告**公司签订《营销策划销售代理合同》,合同约定原告委托被告就圣安金澜湾项目的策划、代理销售、招商及相关事宜,被告若未及时给予原告结算代理佣金,每延一日,被告需支付未付代理佣金日万分之五的滞纳金。截止2014年10月3日,原告已代理被告成功销售项目房屋337套,应结算代理佣金1407484.32元,已结算代理佣金650000元,尚欠结算代理佣金757484.32元。请求判令:1、解除原被告签订的《营销策划销售代理合同》;2、判令被告支付代理佣金757484.32元,滞纳金50829元(以398659.07元基数,自2014年1月21日起至2014年10月3日止,按照每月万分之五向原告支付滞纳金),2014年10月4日起至实际付款之日以566760.49元,按照每日万分之五向原告支付滞纳金;3、诉讼费用由被告承担。

原告金**公司为其诉称,除当庭陈述外,提交的证据有:

1、2011年1月6日,原被告双方签订的一份《营销策划销售代理合同》。证明原被告之间存在代理合同关系,并就代理佣金及滞纳金等相关问题作出约定。

2、业绩确认表、代理费结算总表各一份。证明原告已履行代理售房义务,销售337套房屋,被告应当按约定结算代理佣金1407484.32元给原告,现被告已结算给付原告代理佣金650000元,尚欠原告代理佣金757484.32元。

被告辩称

被告**公司辩称,1、被告在没有达到销售任务目标及没有通知原告的情况下于2015年7月16日无故退场,已单方面毁约终止合同及补充协议的履行,按照双方合同约定原告应向被告支付违约金250000元,同时应承担人员配备未到位所致项目未能达到90%销售目标的赔偿责任;2、原告要求给付代理佣金及滞纳金无事实和法律的依据;3、被告应该付款的条件是根据合同约定,而非原告单方面的销售量,依据合同第11条约定,结算条件不能成立;4、原告已多项违约。综上所述请求法院驳回原告的诉求。

被告**公司为其辩称,除当庭陈述外,提交的证据有:

1、江苏圣**限公司营销策划代理合同补充协议一份,证明原告没有按照协议约定,存在人员配备未到位等多项违约。

2、2015年8月6日金**、陈**、胡*关于被告撤场情况说明一份,证明原告在没有达到销售任务目标及没有通知原告的情况下无故退场,构成违约。

3、被告付款凭证(24张)。证明被告已付原告销售代理佣金750000元。

4、商品房预售许可证14张。证明原告的销售量没有达到合同约定,原告提出拖欠佣金缺乏依据。

本院查明

经审理查明。2011年1月5日原告金**公司与被告**公司签订一份江苏圣**限公司营销策划代理合同,合同约定,被告**公司(甲方)委托原告金**公司(乙方)负责被告开发的位于盱眙县的两宗地块的全程项目策划、代理销售、招商及相关的客户服务等事宜,两宗地块的总销售面积和数量以政府有关部门核发的本项目销售许可证为准。委托期限为,本合同签订之日起至本项目销售率达90%以上,需要延长委托期限的,双方应于期限届满前30日内以书面形式协商确定。乙方在销售代理期间,以双方盖章确定的每期物业的平均底价为结算依据,甲方按已销售部分实际房屋的合同单价该套房屋的销售合同面积相应系数的乘积之和的百分比向乙方支付销售代理佣金。代理佣金和溢价的提成比例:住宅按销售总额的1.15%提取,商业按销售总额的1.5%提取,溢价部分每平方超过底价100元-200元的,甲乙双方按8:2的比例分成,每平方米超过底价201--400元的,甲乙双方按9:1的比例分成。代理佣金的计算公式为:住宅单套代理佣金u003d合同单价该套房屋的销售合同面积1.15%。商业单套代理佣金u003d合同单价该套房屋的销售合同面积1.5%。付款方式:按双方商定的销售目标,在规定的销售期限内,乙方完成销售目标的60%销售量时,甲方支付乙方销售部分50%的佣金,计算方法为:佣金提成u003d销售额1.15%50%。在规定期限内销售到70%时目标付已售部分的60%的佣金。在规定期限内销售到80%时付已销售的70%的佣金。在规定期限内销售到90%时付已销售的85%的佣金。在规定期限销售到90%以上时,扣除销售目标额的10%作为工作保证金外,双方按协定正常付款;剩余的10%在本期推出物业完成销售目标,下期销售物业确定销售目标开盘后5日内,结算支付给乙方。以后的销售就以此为计算。付款时,在付60%的佣金时应扣除前面已付的50%佣金。以此类推。相关的销售目标双方协商为准。在商定的期限内,不能完成销售目标的,只能收取前面的佣金,不再计入下一销售阶段的佣金,根据每期推出量来确定销售期限,另定补充协议,该补充协议作为本合同之附件,具有同样法律效力。溢价结算在每期物业销售结束后,下期物业开盘推出后5日内结算。前期策划费用按照总额人民币15万计算,甲方分两次支付,第一次在2011年2月3日前甲方支付人民币5万元整给乙方;第二次在2011年3月31日前甲方支付人民币10万元整给乙方;本项前期策划费用将在乙方第一次结算佣金时冲抵此费用。房屋的销售以套为出售单位,购房者签署《商品房预售合同》后,一次性付款的,购房者支付房款应达全部房款的90%;按揭购房的,以银行按揭要求的首付比例为准,支付了首期房价款并交齐按揭资料的,该套房屋被视为成功销售。违约责任,1、本合同签订生效后,甲乙双方中任何一方严重违反合同约定致使本合同无法履行,或未依据本合同之约定单方面解除合同,双方除应结算相应费用外,违约方应向另一方支付违约金人民币25万元。2、甲方如未及时给予乙方结算代理佣金及溢价,每延一日,甲方需支付乙方未付代理佣金及溢价日万分之五的滞纳金,经乙方书面通知甲方后60天内仍未结算,乙方有权单方面解除合同,甲方应结清代理佣金及溢价并按第十五条第1款的约定支付违约金。

2014年1月24日原被告双方又签订了一份江苏圣**限公司营销策划代理合同补充协议,协议约定:原告金**公司(乙方)配置人员为:1、销售经理1名,主管1名,按揭1名,策划文案1名,销售人员5-8名。以上配备的各岗位工作人员,上岗前应做好金澜湾楼盘管理销售的培训工作。2、乙方应确保本项目人员的相对稳定性,并提供简历给被告**公司(甲方)备案。①核心操作人员,应符合本项目要求。②甲、乙双方都认可的核心人员,未经甲方同意,不得变化。乙方应每年1月1日,提交全年销售计划,每月1日提交当月的工作安排和销售计划,在尽可能获取项目利益最大化的基础上,确保甲方资金运转。本协议生效后,成为原合同不可分割的组成部分,与原合同具有同等法律效力。以上条款中,乙方在全年有三次违约的,甲方将采取致函、扣佣金、直至采取断然措施。

合同签订后原告金**公司按照合同约定,进行宣传销售。2012年1月18日,被告**公司取得盱眙县住房和城乡建设局颁发的(盱眙)房预售证第2012017号(预测总建筑面积为3423.4平方米,其中住宅2084.42平方米,商业1338.98平方米)、(盱眙)房预售证第2012018号(预测总建筑面积为2613.97平方米,其中住宅1517.2平方米,商业1096.77平方米)、(盱眙)房预售证第2012019号(预测总建筑面积为4217.72平方米,其中住宅4217.72平方米)、(盱眙)房预售证第2012020号(预测总建筑面积为3924.6平方米,其中住宅3924.6平方米)。原告对被告取得上述销售许可证批准销售的1、2、7、22幢楼112套房屋,已销售110套,已售总面积为11488.34平方米,销售总金额为39648281元。2012年4月24日,被告**公司取得盱眙县住房和城乡建设局颁发的(盱眙)房预售证第2012054号(预售许可证预测总建筑面积为3948.92平方米,其中住宅3948.92平方米)、第2012055号预售许可证(预测总建筑面积为3948.92平方米,其中住宅3948.92平方米),第2012056号预售许可证(预测总建筑面积为2830.42平方米,其中住宅2830.42平方米)。对上述销售许可证批准销售的5、6、9幢96套房屋已销售96套,已销售面积10728.26平方米,销售总金金额为33604235元。2012年11月15日,被告**公司取得盱眙县住房和城乡建设局颁发的(盱眙)房预售证第2012147号,第2012148号,第2012149号,合计预测总建筑面积为11276.10平方米(其中住宅11276.10平方米)。对上述销售许可证批准销售的8、11、21幢84套房屋,原告已销售54套,已销售面积为6643.79平方米,销售总金额为23103487元。2013年3月22日,被告**公司取得盱眙县住房和城乡建设局颁发的(盱眙)房预售证第2013059号,第2013060号,预测总建筑面积为9696.34平方米(其中住宅5789.64平方米,商业3906.7平方米)。对上述销售许可证批准的3、4幢64套房屋,原告已销售64套,已销售面积为5789.64平方米,销售总金额为21001001元。2014年1月15日,被告**公司取得盱眙县住房和城乡建设局颁发的(盱眙)房预售证第2014011号,第2014012号(预测总建筑面积为14112.11平方米,其中住宅6536.62平方米,商业7575.49平方米)。对上述销售许可证批准的的23、24幢、1-4幢商业用房190套,原告已销售13套,已销售面积为1233.95平方米,销售总金额为5032973元。至原告诉讼之日,原告为被告共计销售房屋337套,已销售面积35883.98平方米,销售总金额为122389977元。

被告**公司自合同签订后至2014年1月份,共支付原告金**公司销售代理佣金650000元。2014年8月又支付原告销售代理佣金100000元,合计支付原告销售代理佣金750000元。后原被告双方因支付佣金产生分歧,原告金**公司于2015年7月16日撤出销售场所,中止了为被告代理销售并诉讼来院,产生讼争。

本院认为

本院认为,原**威公司与被告**公司之间签订的《营销策划销售代理合同》及补充协议是原被告双方真实意思表示,原被告双方均应按合同约定履行。本案原被告争议的焦点问题是:原被告之间合同解除的条件是否成就,销售代理佣金支付的条件是否成就,销售的数量、金额及代理服务费如何计算。

一、关于原告要求解除原被告双方《营销策划销售代理合同》,原告方认为,被告**公司未按合同约定支付佣金,导致其无法继续履行合同。原告已于2015年7月16日将其销售人员撤离销售场所,表明原告已不再履行合同。诉讼中被告**公司也表示同意终止合同履行。故原、被告双方合同目的已不能实现,现原告主张要求解除合同,本院予以支持。

二、关于原告金**公司主张要求被告圣安众合公司支付已销售部分的佣金条件是否成就。原告依据被告提供的销售许可证的时间及销售房屋的进度,向被告主张佣金。被告认为依据原被告双方签订的合同,被告委托销售代理项目为被告开发的两宗地块,两宗地块的总销售面积和数量以政府有关部门核发的本项目销售许可证为准,合同委托销售期限为本合同签订之日起至本项目销售率达90%以上。被告认为涉案代理销售房屋总面积为60013.3平方米,按照合同11条约定原告在完成60013.3平方米60%u003d36007.98平方米销售面积后被告才具有付款义务,而原告至2014年10月3日止实际销售面积为32632.51平方米,按合同约定被告付款义务条件尚未具备,所以原告无权要求被告支付佣金,同时结合付款方式及违约责任的具体约定,原告无权要求支付所销售部分的佣金。对此本院认为,因商品房开发的特殊性,开发完成的期限不确定,原告是否完成销售进度要根据被告开发进度而定。从原、被告实际履行合同情况看,被告分期取得商品房预售许可证,原告即进行销售,分期完成销售60%后,被告也支付了部分佣金,也表明在实际履行合同时,双方也是按分期取得商品房预售许可证后,原告实际分期销售商品房是否达到60%进行结算佣金。故本院从公平原则考虑,原告主张的佣金应当以已分期领取商品房预售许可证的楼盘面积分期计算是否完成销售60%以上,计算支付佣金。

三、关于被告圣*众合公司应当支付原告金**公司销售佣金的数额。从查明的事实看,原、被告双方代理销售合同签订后,被告圣*众合公司分五期领取了商品房预售许可证,并委托原告进行销售,除2014年1月15日预售许可证项下190套商品房,原告代理销售未达60%外,前四期原告代理销售均已达60%以上。现因双方对结算佣金条件、期限发生争议,双方终止了合同履行。本院认为应当解除原、被告双方委托代理销售合同。合同解除后,从公平原则考虑,对原告已完成代理销售楼盘达60%的,应按实际销售面积、单价,按合同约定结算佣金方式计算给付销售佣金,对未完成销售60%的第五期预售许可证项下的楼盘,原告主张按实际销售结算佣金不予支持。故本案中应计算的销售佣金应以房屋的销售面积合同单价1.15%计算,佣金数额为1349605.546元,被告圣*众合公司已支付原告金**公司代理销售佣金750000元,尚应支付佣金599605.54元。

综上,本院从商品房市场行情变化、本着公平原则考虑,平衡原、被告双方利益,原、被告双方已无法继续履行合同,故应解除原、被告双方营销策划销售代理合同,合同解除后,双方终止履行。被告圣安众**司尚应支付原告金**公司代理销售佣金599605.54元。另原告金**公司主张要求被告圣安众**司支付2014年1月21日至2014年10月3日滞纳金50829元及2014年10月4日起至实际付款之日的滞纳金。因原、被告代理销售合同未明确约定支付佣金期限,且从合同约定看,计算结算佣金的期限是不确定的,且也未对已销售部分佣金进行结算,原告也未提供相应证据证明被告应当支付佣金的期限,故对其主张要求支付滞纳金本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第四百零五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:

裁判结果

一、解除原告江苏金立**有限公司与被告江**有限公司于2011年1月6日签订的《营销策划销售代理合同》,于本判决生效后终止履行。

二、被告江**有限公司于本判决生效后十日内给付江苏金立**有限公司销售代理佣金599605.542元。

三、驳回原告江苏金立**有限公司其它诉讼请求。

案件受理费11883元,由原告江苏金立**有限公司负担2087元,被告江**有限公司负担9796元,保全费4770元,由被告江**有限公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。单位名称:淮安市财政局综合处;开户行:江苏省淮安市农行城中支行;帐号:3454)。

裁判日期

二〇一六年一月十五日