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王*与屈**确认合同无效纠纷一案二审民事判决书

2016.01.29北京市第一中级人民法院(2016)京01民终874号

审理经过

上诉人王*、王**与被上诉人李**、屈**因确认合同无效纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2015)昌*初字第13786号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王*、王**在原审法院起诉称:2013年4月9日,王*、王**与李**、屈**签订《租赁合同》以及《动迁补偿协议》,约定王*、王**将位于北京市昌平区518号院(以下简称518号院)出租给李**、屈**使用,租期自2013年4月至拆迁为止。李**、屈**私自将上述院落转租多次,且该院落又被分租达120户。李**、屈**严重违反合同约定,故起诉至法院,请求:1、判令解除王*、王**与李**、屈**于2013年4月9日签订的《租赁合同》及《动迁补偿协议》;2、诉讼费由李**、屈**承担。案件审理过程中,王*、王**将案由租赁合同纠纷变更为确认合同无效纠纷,将诉讼请求变更为:1、确认王*、王**与李**、屈**于2013年4月9日签订的《租赁合同》及《动迁补偿协议》无效;2、诉讼费由李**、屈**承担。

一审被告辩称

李**、屈**在原审法院辩称:王*、王**所述与事实不符,李**、屈**没有转租行为,更没有分租,王*、王**没有证据证明李**、屈**违反合同约定。确认合同无效纠纷不属于变更诉讼请求,是案由改变,王*、王**应当另行起诉。王*、王**认为房屋翻建违反法律规定,此理由不成立。王*、王**与李**、屈**签订《租赁合同》及《动迁补偿协议》时,承租的房屋是院内的合法房屋,不存在违法性,如果王*、王**认为同意李**、屈**翻建的房屋有违法性质,应向当地有关部门举报查处,不在法院调整范围,租赁合同签订时还没有此建筑。

一审法院查明

原审法院经审理查明:2013年4月9日,出租方王**、王*(甲方)与承租方李**、屈**(乙方)签订《租赁合同》,约定:甲方房屋位于518号院。租赁期限2013年4月至拆迁为止。(租赁期满八年后,拆迁补偿与乙方无任何关系)。该房屋年租金为人民币12万元,一年一次付清……乙方不得将房屋从事非法用途,若发生非法用途,乙方自负后果,并自行承担一切责任,与甲方无关。此合同自签订后产生法律效力,任何一方不得无故终止合同。

同日,双方签订《动迁补偿协议》,约定:“承租房在八年租期内动迁,承租人可获得以下动迁补偿款:1、如按房屋的建筑面积加宅基地面积来动迁时,出租人应给付承租人房屋总动迁款的20%,作为承租期内动迁补偿……”。

2015年8月9日,北京市昌**村民委员会出具《证明》,写明518号院宅基地使用权属于王*所有,现有楼房六层,此楼房一、二层属于合法建筑,此楼房三层以上(含三层)没有正式批复。王*、王**、李**、屈**均认可,518号院是农村宅基地,集体土地建设用地使用证登记的土地使用者是王*。

王*、王**与李**、屈*高在签订《租赁合同》以及《动迁补偿协议》时,518号院内只有一层建筑,签订《租赁合同》以及《动迁补偿协议》后,李**、屈*高出资将518号院内建筑拆除翻建成六层建筑,该六层建筑部分房间由王*、王**居住,部分房间由李**、屈*高对外出租。

一审法院认为

原审法院认为:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,王*、王**与李**、屈**签订《租赁合同》,518号院土地是农村宅基地,王*、王**称房屋的土地性质是农村宅基地,将宅基地出租违反法律规定。有关农村住宅对外出租的规定,并不是效力性强制性规定,故王*、王**依据此认定双方之间《租赁合同》及《动迁补偿协议》无效,依据不足,不予支持。王*、王**与李**、屈**签订《租赁合同》及《动迁补偿协议》时,518号院内只有一层建筑,518号院内建筑变为6层,发生在双方签订《租赁合同》及《动迁补偿协议》后,由李**、屈**翻建所致。王*、王**主张518号院内建筑超出审批层数,没有合法手续是违建,双方签订的《租赁合同》及《动迁补偿协议》无效,依据不足,法院不予支持。双方签订的《租赁合同》及《动迁补偿协议》不具有法律规定的无效情形,合法有效。但值得注意,法院对于《租赁合同》及《动迁补偿协议》效力的认定,不妨碍行政机关对518号院内建筑物的认定及处理。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:驳回王*、王**的诉讼请求。

上诉人诉称

王**、王*不服一审判决,向本院提起上诉,上诉请求:撤销原判,改判支持上诉人的一审诉讼请求。上诉理由:1、本案对方加建不符合土地利用总体规划,系违章建筑;2、对方群租违反法律规定。

李**、屈**服从一审判决,针对上诉人的上诉请求和理由答辩称:1、诉争房屋一、二层村委会出具证明明确说明是合法建筑;2、对方称违章建筑不属实,未经行政机关认定,不是法院审理范围。

上述事实,有《租赁合同》、《动迁补偿协议》、证明以及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为:王*、王**与李**、屈**签订的《租赁合同》以及《动迁补偿协议》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。王**、王*上诉称李**、屈**对诉争房屋进行翻建部分系违章建筑,因此双方签订的合同无效。根据已查明的事实,王*系518号院的宅基地使用权人,对该处宅基地享有占有、使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施,其将宅基地上依法建造的房屋出租不违反法律、行政法规的强制性规定,李**、屈**承租518号院内的房屋后,进行的翻建行为,不影响原合同的效力。因此王*、王**主张《租赁合同》以及《动迁补偿协议》无效,没有事实和法律依据,本院不予支持。王*、王**称518号院内部分房屋为违章建筑,因对违章建筑的认定非人民法院审理范围,对于该问题王*、王**可以另行解决。

综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费一万三千四百元,由王*、王**负担(已交纳六千七百元,余款六千七百元于本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费一万三千四百元,由王*、王**负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一六年一月二十九日