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上海新**业有限公司与杨**共有物分割纠纷一案一审民事判决书

2015.01.14上海市静安区人民法院(2014)静民一(民)初字第1628号

审理经过

原告杨**、周**、杨*、周*静诉被告周**、左**、周**、周**、上海市静安**所有限公司共有物分割纠纷一案,本院于2014年6月3日受理后,依法组成合议庭,于2014年12月3日公开开庭进行了审理。因上海新**业有限公司与本案有法律上的利害关系,经被告周**申请,本院依法准许其为第三人参加诉讼。原告杨**、周**、周*静及四原告的委托代理人黄**,被告周**(即被告周**的委托代理人)、左**及被告周**的委托代理人王**,第三人上海新**业有限公司(以下简称“新长宁公司”)的委托代理人沈**到庭参加诉讼。被告周**、上海市静安**所有限公司(以下简称“第三房屋征收所”)经本院依法传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**、周**、杨*、周**共同诉称,原告杨**、周**系夫妻关系,原告杨*、周**系上述两原告子女。被告周**、左**系夫妻关系,被告周**系上述两被告之子。原告周**、被告周**、周**系兄弟姐妹关系。四原告与四被告的户籍均在上海市静安区石门二路XXX弄XXX号房屋内(以下简称“被征收房屋”),性质为公有住房,原承租人为周**、周**、周**之父周**,其已于2013年4月4日过世。同年5月,被征收房屋所属地块实行征收。经家庭内部协商,由被告周**作为承租人负责办理该户的全部征收事宜,并商定:征收补偿利益按户籍人口平均分配,四原告获得总补偿中的二分之一征收利益。后被告周**作为代表,与被告第三房屋征收所签订征收补偿协议,并告知:四原告一家分得房屋折价款人民币(以下币种同)77.2万元,被告周**一家(即被告周**、左**、周**)分得一套三室一厅房屋(面积为84.43平方米),被告周**分得一套两室一厅房屋(面积为74.65平方米)。该分配方案违背了事先商定及共同共有人的平均分配原则。被征收房屋的征收补偿款为2,316,439.97元,四原告应得二分之一利益即115.8万元。经与被告多次协商未果,故起诉来院要求:依法分割上海市静安区石门二路XXX弄XXX号房屋征收补偿款2,316,439.97元。

被告辩称

被告周**、左**共同辩称,不同意原告的诉讼请求,确认实际获得征收补偿款为2,316,439.97元。被告周**作为承租人对征收补偿利益应享有支配权,曾为原告提供产权调换房屋,但原告拒绝接受。本次房屋征收属区政府旧区改造项目,根据《静安区66街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案》(以下简称《征补方案》)等规定,强调“淡化人口(即户籍)数砖头”的原则,并非根据涉案房屋内的户籍人数发放征收补偿利益。2002年7月,原告杨**、周**、杨*曾因本市万航渡后路XXX号公房拆迁获得过征收补偿款共计156,266元,已不属于本次征收认定的共同居住人范围。1999年11月,被告周**、左**、周**亦确认曾因房屋拆迁获得过征收补偿利益,但被告周**作为涉案房屋的承租人,系通过原、被告充分协商并以书面形式严格按照法律规定的要求由相关房管部门变更确认,其作为承租人亦是安置对象。现提出如下分配方案:在征收补偿利益中,由原告周**作为一户、被告周**作为一户、被告周**作为一户,平均分配征收补偿款,即原告周**获得征收补偿款计772,146.66元。

被告周**辩称,不同意原告的诉讼请求,认可被告周**的征收补偿利益分配方案。

被告第三房屋征收所未到庭参加诉讼,亦未提交证据材料。

第三人新长**司述称,2002年7月31日,原告杨**作为本市万航渡后路XXX号公房的承租人与第三人签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》(以下简称《安置协议(货币补偿)》),房屋类型旧里,房屋性质公房,建筑面积14.63平方米,价格补贴为118,371元,搬家补助费500元,设备迁移费1,670元,动迁奖励费10,000元,速迁费5,000元,超前搬迁费5,000元,回购款15,725元,发放征收补偿款共计156,266元。第三人与承租人杨**签订了《安置协议(货币补偿)》,并以万航渡后路XXX号一户为单位发放征收补偿利益。

本院查明

经审理查明,原告杨**、周**系夫妻关系,育有一女即原告周**和一子即原告杨*。被告周**、左裕琴系夫妻关系,育有一子即被告周**。原告周**、被告周**和被告周**系兄弟姐妹关系。

被征收房屋系被告周**承租的公有住房,独用租赁部位为底层后客后客室内阁(使用面积11.90平方米),二层亭子间(使用面积5.10平方米),换算建筑面积26.18平方米。

2013年9月5日,上海市静安区人民政府决定对静安区66街坊地上房屋进行征收,被征收房屋在征收范围内。征收决定作出之时,该户内有一本户口簿(户号080165)常住户口八人,即原告杨**、周**、杨*、周**和被告周**、左**、周**、周**。其中,原告杨**、周**、杨*于2006年6月25日从本市淞虹路XXX弄XXX号XXX室迁入被征收房屋,原告周**于1983年12月24日在被征收房屋报出生;被告周**、左**、周**于2004年10月10日从本市华山路XXX弄XXX号迁入被征收房屋;被告周**于1998年2月12日从日本千叶县迁入被征收房屋。

2013年11月1日,上海市静安区住房保障和房屋管理局、被告第三征收所(房屋征收实施单位)为甲方、被告周**为乙方签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《补偿协议(被征收房屋)》)(征收编号:J66-B367-214),协议约定:乙方的房屋坐落于石门二路XXX弄XXX号,属于上述征收决定的征收范围,房屋类型旧里,房屋性质公房,房屋用途居住,认定建筑面积26.18平方米;被征收房屋经上海房**所有限公司评估,房地产市场评估单价为30,580元/平方米(建筑面积),评估均价经评估公司计算,并已在本征收基地公布,本基地范围内被征收房屋评估均价为31,630元/平方米(建筑面积),被征收房屋评估单价低于评估均价的,按照评估均价计算被征收房屋评估价格;根据静安区人民政府确定(文号:静府房*【2013】1号),房屋征收价格补贴系数为0.30,套型面积补贴为建筑面积15平方米,计算居住困难货币补贴的折算单价为11,000元/平方米;根据相关规定及本基地征收补偿方案,被征收房屋价值补偿款为1,385,330.74元;乙方不符合居住困难户的条件;根据本基地征收补偿方案,被征收房屋装潢补偿为13,090元;乙方选择房屋产权调换,以乙方应得的本协议第五条、第六条合计款项1,385,330.74元,甲方提供给乙方产权调换房屋计2套,房屋总面积159.08平方米:1、浦东新区汇航航头鹤永路751弄7栋/幢12号1204室(预测面积74.65平方米,封闭阳台面积2.38平方米,房屋单价9,765元,房屋总价717,336.90元,优惠总价533,686.90元,预计交房日期2014年12月31日);2、浦东新区汇航航头鹤永路751弄4栋/幢10号1604室(预测面积84.43平方米,封闭阳台面积4.764平方米,房屋单价9,785元,房屋总价802,839.68元,优惠总价597,719.68元,预计交房日期2014年12月31日),以上房屋价格合计1,131,406.58元,房屋产权调换差价为253,924.16元,由甲方向乙方支付;其他各类补贴、奖励费用有:旧城区改建补贴209,440元,未见证面积补贴80,000元,签约奖励81,180元,速签奖励30,000元,产权调换自行购房补贴76,177.25元;本协议生效后,乙方搬离原址办理报空手续,并签约期满30日内,甲方应向乙方支付本协议第七条、第八条、第九条约定的款项,共计743,812元。目前此份《补偿协议(被征收房屋)》的生效条件已经成就。根据《静安区66街坊旧改项目结算单》,该户并未获得额外增加发放费用。

另查,2002年7月31日,上海**有限公司为甲方、第三人新长**司(房屋拆迁实施单位)为代理人,原告杨**为乙方签订《安置协议(货币补偿)》(2002沪新(曹)拆协字7301号),协议约定:乙方杨**承租的房屋座落在万航渡后路XXX号,房屋类型旧里,房屋性质公房,建筑面积14.63平方米,乙方在协商期内签协议,照顾按建筑面积25平方米计算;乙方选择货币补偿的补偿安置方式;根据长宁区政府规定,被拆除房屋同区域已购公房上市交易平均市场单价为3,587元/平方米建筑面积;根据《实施细则》第37条规定,甲方应当支付乙方货币补偿款计118,371元;甲方按规定付给乙方搬家补助费500元,设备迁移费1,670元;双方约定的其他事项:乙方在本协议规定期限内搬迁,甲方向乙方发放动迁奖励费10,000元,速迁费5,000元,超前搬迁费5,000元,逾期不搬迁按规定扣除;本协议签订后,乙方及乙方房屋同住人未按期搬迁的,本协议作废;回购款壹万伍仟柒佰贰拾伍*正;货币款及奖励费均已领取。上述货币补偿款等各项费用共计156,266元。

再查,被征收房屋原系原告周**、被告周**和被告周**之父周**承租的公房,其于2013年4月4日报死亡。被征收房屋凭静张*2013-161号文自2013年7月1日起更改户名为被告周**。

审理中,四原告确认原告杨**、周**、杨*曾因本市万航渡后路XXX号公房享受过征收安置利益,以货币安置的方式获得货币补偿款156,266元,后以该笔补偿款加部分自有资金购买了本市淞虹路XXX弄XXX号XXX室房屋一套,由四原告共同共有,房屋建筑面积50.49平方米。

上述事实,有当事人的陈述、原告提供的户籍摘抄、《补偿协议(被征收房屋)》、《安置协议(货币补偿)》、上海市房地产登记簿、《静安区66街坊被征收房屋基本情况确认单》、《答题表2》被告提供的户籍资料、《征补方案》、《静安区66街坊被征收户基础资料情况表》、《上海市租用居住公房凭证》、《静安区66街坊旧改项目结算单》、《征收费用申领声明》、《申请书》、静安区66街坊旧城区改建地块付款凭证等相关证据为证,并经本院查证属实,依法予以确认。

审理中,本院主持调解,因双方各执己见,致调解不成。

本院认为

本院认为,公民、法人的合法权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。根据有关政策规定,公有房屋承租人所得的房屋征收补偿款、产权调换房归公有房屋承租人及其共同居住人共有。本案的争议焦点在于:1、被告周**被征收房屋承租人亦或临时承租人(签约代理人)?2、被征收房屋的共同居住人如何认定?3、本案中的征收补偿利益如何分配?

1、关于被告周**被征收房屋承租人亦或临时承租人(签约代理人)?

四原告认为,2013年3月房屋征收决定已公布,同年4月4日原承租人周**死亡,同年6月被告周**变更为被征收房屋的承租人,被告周**既未支付过房租亦未签订过住房租赁合同,故被告周**仅系家庭成员因本次征收而推选的家庭代表,只是临时承租人和签约代理人,并非真正意义上的承租人。

本院认为,根据已查明的事实,2013年7月1日被征收房屋的承租人变更为被告周**,同年9月5日上海市静安区人民政府决定对静安区66街坊地上房屋进行征收(被征收房屋在征收范围内),同年11月1日被告周**以被征收房屋承租人的身份与房屋征收单位签订《补偿协议(被征收房屋)》。在征收决定作出之前,被告周**已变更为被征收房屋承租人,且其作为被征收房屋承租人与房屋征收单位签订了《补偿协议(被征收房屋)》,各方当事人对该份协议的效力亦无异议。原告主张被告周**仅系家庭成员因本次征收而推选的家庭代表系临时承租人的主张,缺乏法律和事实依据,本院难以支持。

2、被征收房屋的共同居住人如何认定?

四原告认为,原告杨**、周**、杨*虽已在他处享受过征收补偿利益(即货币补偿款156,266元),并购买了本市淞虹路XXX弄XXX号XXX室房屋一套(建筑面积为50.49平方米),但该房屋购房款除了上述货币补偿款外还有四原告的部分自有资金,根据出资比例,货币补偿款可购得的面积为43.34平方米。根据《征补方案》,虽有其他住房但人均建筑面积小于15平方米的人员应认定为居住困难户,故上述三原告中应有一人符合居住困难户的标准,应予以认定。

被告周**、左**、周**则认为,根据《上海市城市房屋拆迁实施细则》和《上海市危棚简屋改造地块房屋拆迁补偿安置试行办法》的相关规定,原告杨**、周**、杨*因万航渡后路XXX号公房所获得的货币补偿远高于政府规定的货币补偿标准,《安置协议(货币补偿)》真实的安置对象应为四原告,故四原告均非被征收房屋的共同居住人,但从亲情角度考虑同意认定原告周**为被征收房屋的共同居住人。

本院认为,所谓共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

关于原告杨**、周**、杨*是否认定为被征收房屋共同居住人的问题。第一,《静安区66街坊旧城区改建居住困难户认定和补贴办法》第五条第一款“他处住房的核查范围”第五项规定“本市获得过住房货币补贴”,应认定为他处有住房,三原告亦认可自己属于他处有房者,但认为存在居住困难的情况。第二,他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋(即计算人均居住面积的他处住房)的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的共有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等,以此确定他处住房的建筑面积,并据此计算人均建筑面积。本案中,原告杨**、周**、杨*以万航渡后路XXX号公房获得货币补偿款加上自己少部分出资购买的商品房不属于他处住房建筑面积确定的范围,商品房的建筑面积亦不能作为认定居住困难户的标准。第三,三原告因万航渡后路XXX号公房征收获得住房货币补贴共计156,266元,表明其已享受过国家给予的具有福利性质的住房利益。第四,根据各方当事人均已认可的《补偿协议(被征收房屋)》,该协议第六条认定“乙方不符合居住困难户的条件”,表明房屋征收部门认定被征收房屋内的人员均不符合认定居住困难户的标准,亦未发放困难补贴等费用。综上,四原告认为杨**、周**、杨*虽他处有住房但居住困难,其中一人应认定为被征收房屋共同居住人的主张,缺乏法律和事实依据,本院难以支持。

关于原告周**是否认定为被征收房屋共同居住人的问题。根据查明的事实,原告周**于1983年12月24日在被征收房屋报出生并随原承租人周**居住生活。根据原告周**的户籍及居住情况,可以认定其为被征收房屋的共同居住人。四被告主张原告周**亦在万航渡后路XXX号公房中享受过征收补偿利益,缺乏法律和事实依据,本院不予支持。

关于被告左**、周**的共同居住人问题。本案中,被告周**、左**确认周**、左**和周**于1999年11月因他处房屋征收获得征收补偿利益,且并未居住于被征收房屋,仅主张被告周**为被征收房屋的承租人享有征收安置利益。综上,本院认为被告左**、周**不符合共同居住人的认定标准。

关于被告周**的共同居住人问题。本案中,被告周**的户籍于1998年2月12日从日本千叶县迁入被征收房屋,且无证据证明其曾享受过征收安置利益。原告主张周**基本不回国居住,无居住中国之意思表示,不应认定为共同居住人,但并未提供相应证据予以证明,故本院认定被告周**符合被征收房屋共同居住人的条件。

综上所述,被征收房屋的承租人为被告周**,共同居住人为原告周**和被告周**。

3、本案征收补偿利益如何分配?

征收补偿利益的分割,应综合考虑被征收房屋的实际居住使用情况、家庭成员在他处是否已经享受过福利分房或征收安置利益以及保障各家庭成员居住权益等各项因素,一般遵循一人一份、均等分割的原则。本案中,各方当事人均确认被征收房屋的征收安置利益为2,316,439.97元。综合原告在本次房屋征收中可获得的征收补偿利益、各产权调换房屋价值以及各方住房条件等因素,本院认定原告周**分得货币补偿款中的772,146.66元。其余征收安置利益应在被告周**和被告周**之间分割,上述两被告之间的具体利益分配问题,由其自行协商解决。

另外,本院需要说明的是,人民政府进行旧城区改建,实施对公有住房的征收,本是家庭改善居住环境,提高生活质量的好事,原、被告作为关系紧密的兄弟姐妹、姑嫂妯娌,应当顾念亲情、相互协商、换位思考,本着维护家庭和睦团结的原则,圆满解决征收补偿利益的分配事宜。被告周**、第三房屋征收所经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法对其缺席审判。据此,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十九条、第一百条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

裁判结果

被告周**应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告周**征收补偿款772,146.66元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25,331.50元,由原告杨**、周**、杨*、周**共同负担8,443.83元,被告周**、左**、周**共同负担8,443.84元,被告周**负担8,443.83元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内的,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二〇一五年一月十四日