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原告张**、张**与被告邱**、蒋*、蒋**共有物分割纠纷一审民事判决书

2014.12.19上海市静安区人民法院(2014)静民三(民)初字第222号

审理经过

原告张**、张**诉被告邱**、蒋*、蒋**共有物分割纠纷一案,本院受理后,依法由审判员高**独任审判。于2014年6月18日第一次公开开庭进行了审理,原告张**及两原告共同委托代理人唐**,被告邱**及三被告共同委托代理人潘**到庭参加诉讼。同年8月13日第二次公开开庭进行了审理,两原告共同委托代理人唐**,被告邱**及三被告共同委托代理人潘**、李*到庭参加诉讼。后本院依法追加上海市静安**所有限公司为本案第三人参加诉讼,于同年10月14日第三次公开开庭进行了审理。原告张**及两原告共同委托代理人唐**,被告邱**及三被告共同委托代理人潘**,第三人上海市静安**所有限公司的委托代理人竺梅珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**、张**共同诉称,本市新闸路XXX弄X号二层亭子间、三层阁、晒台搭建(以下简称“被征收房屋”)原由蒋**、蒋**母亲杨**承租。杨**死亡后承租人未变更。2013年9月,被征收房屋列入征收范围。2014年4月,在原告不知情的情况下,被告邱**与房屋征收实施单位签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,协议内容包含原、被告均作为被征收人;被征收房屋价值补偿款人民币2,510,536.36元(以下币种均为人民币);房屋征收实施单位提供两套产权调换房屋,价值1,919,177.58元,其余补偿款近2,000,000元。现诉讼请求:1、依法分割本市静安区新闸路XXX弄X号房屋征收补偿利益,原告分得征收补偿款2,000,000元;2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告邱**、蒋*、蒋**共同辩称,不同意原告的诉讼请求。两原告不属于被征收房屋的同住人,原告张**户口虽在被征收房屋内,但其从未居住过,属于空挂户口。原告张**未成年时与其父母共同生活,不可能脱离父母的监护在被征收房屋内居住,退一步讲,即使居住过,也属于帮助性质,并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额,张**成年后,也未在被征收房屋内居住,故张**也非被征收房屋的同住人。1998年原告一家获得过动迁安置补偿,补偿款包括:面积货币化补偿款121,440元,营业场所安置费100,000元,两项共计221,440元。根据相关规定,已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款的,不能被视作同住人,无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款。张**在获得221,440元补偿款后,出资购买了本市大华路XXX弄XX号XX室房屋(以下简称“大华路房屋”),购买的时候房屋价值241,872元。2012年张**为了规避动迁的限制,将大华路房屋出售,出售时候的价格为1,390,000元。1998年张**获得的动迁安置补偿款已经在一定程度上保障了原告的居住利益。综上,原告张**、张**都属于空挂户口,且已经获得过公房拆迁利益,并不是此次被征收房屋的同住人。故请求驳回原告的诉讼请求。

第三人上海市静安**所有限公司述称,该户所获得的房屋征收利益为本市嘉定区海上名豪苑四期海波路XX弄XX栋/幢XX号XX室、青**建八局青浦新城秀泽路XX弄西单元XX号XX室两套房屋及房屋征收补偿款2,150,957.52元。

本院查明

经审理查明,原告张**、张**系父子关系,被告邱**、蒋**母子关系,被告蒋沛颖系蒋*之女。原告张**之妻蒋**(已故)与被告邱**之夫蒋**(已故)系兄妹关系。

一、关于被征收房屋,本院查明如下事实:1、被征收房屋系租赁公房,换算建筑面积为58.52平方米。承租人原为蒋**、蒋**之母杨**(已故)。2014年4月11日,被告邱**取得租赁凭证,租赁户名为邱**。2、在房屋拆迁许可证核发之日,该户内有常住户口5人,共两本户口簿。其中张**、张**、蒋*、蒋**为一本,邱**为一本。张**户口于1998年11月迁入被征收房屋,张**户口于1982年2月报出生于被征收房屋,蒋*户口于1987年7月迁入被征收房屋,蒋**户口于2009年10月报出生于被征收房屋,邱**户口于1984年4月迁入被征收房屋。3、2013年11月,邱**、蒋*(乙方)与上海市静安**所有限公司(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,约定:被征收房屋价值补偿款计2,510,536.36元,装潢补偿29,260元,其他各类补贴、奖励费用共计1,295,639.85元(其中旧城区改建补贴468,160元、未见证面积补贴80,000元、签约奖励113,520元、速签奖励30,000元、产权调换自行购房补贴603,959.85元)。乙方选择房屋产权调换,以应得的货币款额购置位于本市嘉定区海上名豪苑四期海波路XX弄XX栋/幢XX号XX室房屋(该房屋预测面积90.08平方米,房屋单价为17,538元,房屋总价为1,579,823元,优惠总价为1,421,840.70元,预计交房日期为2014年9月30日)与本市青**中建八局青浦新城秀泽路XX弄西单元X号XX室房屋(该房屋预测面积75.29平方米,房屋单价为9,255元,房屋总价为681,399.38元,优惠总价为497,336.88元,预计交房日期为2015年3月31日)。本协议生效后,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其他共同居住人共有。本协议生效后,乙方搬离原址办理报空手续,并签约期满后30日内,甲方支付乙方补偿款项共计1,916,259元。本协议经双方签字或盖章后成立。本地块适用征询制,在规定的签约期内(含签约附加期),房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%,本协议生效。现《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》的生效条件已经成就。4、《静安区66街坊旧改项目结算单》显示,该结算单包含两部分内容,第一部分即协议书上的各项费用及房屋两套,第二部分为本结算单额外增加发放费用共计234,698.52元。

二、根据当事人的陈述及提供的证据,本院另查明以下事实:1、1998年10月本市北京西路XX号公房拆迁,该房的《上海市房屋拆迁货币化安置协议》显示:应安置人数为三人(乙方),即蒋**、张**、张**;乙方在四级地段应得的房屋建筑面积为46平方米,2,640元/平方米,乙方货币化安置款额为121,440元,货币化安置款按乙方家庭应安置成员等额分配;乙方在签订本协议后7天,即1998年11月2日前搬迁原址,甲方按规定付给乙方搬家补助费等共计400元;该户系个体户,经营者蒋**同意……一次性补偿100,000元整……,放弃营业场所安置;2、2002年9月原告张**(乙方)与案外人上海**有限公司(甲方)签订《上海市内销商品房出售合同》,约定了乙方向甲方购买本市大华路房屋,建筑面积为85.01平方米,房屋总价为241,872元,双方确定在签订本合同前,即1997年9月30日乙方已向甲方支付了购买该房屋的全部房价款共计241,872元等。2002年10月22日,张**取得了大华路房屋的权利凭证。2012年2月21日,张**与案外人祖雪兵、陈*、祖陈成签订了《上海市房地产买卖合同》,张**将大华路房屋转让给祖雪兵、陈*、祖陈成,房地产转让价款为1,390,000元;3、八十年代,邱**父母处的本市永寿路XX弄XX号房屋(以下简称为“永寿路房屋)因陈旧危险经批准拆迁改建,1983年10月13日基地动迁户居住情况调查表显示:家庭人员为邱**、杨**、邱**、邱**、邱**、邱*、蒋*。其中,邱**户口于1966年由本弄XX号迁入,1984年4月3日移出。蒋*于1980年报出生。永寿路房屋1986年7月28日的调配报批单显示:该户原居住面积23.5平方米,可安置人口6人(2老3大1小),安置本市温州路XX弄X号XX室房屋(以下简称为“温州路房屋”),居住面积24平方米。2014年2月14日的上海市房地产登记簿显示:温州路房屋的权利人为邱**、杨**。

以上事实,由当事人当庭陈述,原告提交的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、户籍资料、《静安区66街坊旧改项目结算单》、住房调配单、常住人口登记表、基地动迁户居住情况调查表、协议书,被告提供的《上海市租用居住公房凭证》、《上海市房屋拆迁货币化安置协议》、户籍资料、结婚证、上**地产登记簿、《上海市内销商品房出售合同》、《上**地产买卖合同》、《上**地产权证》等为证,并经庭审查证属实。

审理中,原告认为:两原告于八、九十年代居住在被征收房屋的晒搭内,张**之妻与父母一起居住在三层阁内,二层亭子间由邱**夫妇与蒋*居住。1998年原告在购入大华路房屋后就搬离被征收房屋。2008年被征收房屋出租,租金由邱**收取,被告在房屋出租后就搬离了;被告则认为:原告从来没有在被征收房屋内实际居住,张**之妻也不与父母居住。邱**居住在被征收房屋二层亭子间内,三层有两个房间,一间由杨**夫妇居住,另一间由蒋*居住。杨**于2004年搬至养老院居住。晒搭实际是厨房,摆放煤气设备,不居住人。被征收房屋三层阁出租后,蒋*搬离,其余房屋仍由邱**居住。

本院认为

本院认为,公民的合法权益受法律保护。公有房屋承租人所得的居住房屋征收货币补偿款、产权调换房归公有房屋承租人及其共同居住人共有。法院在分割征收补偿款时,应综合全面考量被征收房屋的承租、户籍迁入的历史缘由、被征收房屋的实际居住使用情况、各方当事人在他处是否已经享受过福利分房或拆迁安置,以及保障各家庭成员居住权益等各项因素,遵循公平公正的原则进行处理。根据本案查明的事实,原告张**、张**在他处曾获得过动迁货币补偿款,从严格意义上讲,原告已非被征收房屋内共同居住人,但是考虑到两原告在他处获得拆迁货币补偿款,未取得房屋安置,且该货币补偿款取得时间较久远等因素,故在本案被征收房屋征收补偿款的分配时,两原告可予以适当照顾分得,对此本院酌情予以处理。八十年代,被告邱**父母处的本市永寿路房屋因陈旧危险被拆迁改建,1983年10月13日基地动迁户居住情况调查表显示家庭人员为七人,1984年4月3日邱**户口移出,1986年7月28日的调配报批单显示该户可安置人口6人(2老3大1小),现无证据证实邱**为该房被安置人口之一。被告蒋*虽被核定为被安置人口,但考虑到在该次旧房拆迁改建中安置房屋居住面积为24平方米,对应受配人员为六人,人均居住面积仍低于本市居住困难的法定最低标准,且被告蒋*当时属于未成年人等因素,故在本案被征收房屋的征收补偿款分配时,被告蒋*可予以分得。审理中,因原、被告均表示,原告之间、被告之间不需要法院处理征收补偿利益的份额,故本院尊重当事人意见,予以准许。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款的规定,判决如下:

裁判结果

一、原告张**、张晓丞得房屋征收补偿款人民币900,000元;

二、本市嘉定区海上名豪苑四期海波路XX弄XX栋/幢XX号XX室房屋、本市青浦区中建八局青浦新城秀泽路XX弄西单元X号XX室房屋由被告邱**、蒋*、蒋**共同申购;被告邱**、蒋*、蒋**另得房屋征收补偿款人民币1,250,957.52元;

三、第三人上海市静安**所有限公司对上述判决主文给付行为予以协助配合。

案件受理费人民币39,361元,减半收取计人民币19,680.50元,由原告张**、张**共同承担人民币4,351元,被告邱**、蒋*、蒋**共同承担人民币15,329.50元。

诉前保全费人民币5,000元,由原告张**、张**共同承担人民币2,000元,被告邱**、蒋*、蒋**共同承担人民币3,000元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海**人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十九日